Que vaut réellement le Pinel ?

Un des derniers-nés des dispositifs de défiscalisation comporte des avantages, en revanche le zonage et les plafonds de loyers officiels peuvent être oubliés...

Le dispositif Pinel (du nom de Sylvia Pinel, ministre du Logement) assouplit le volet sur l’investissement locatif de la loi Duflot.

Au lieu d’un engagement de location de neuf ans, le propriétaire peut choisir une durée de six, neuf ou douze ans. Le crédit d’impôt est modulé en fonction de cette durée :

  • 12% (23% Outre-mer) en cas d’engagement sur six ans,
  • 18% (29% Outre-mer) pour neuf ans et 21% (32% Outre-mer) pour douze ans.

Le tout dans une limite d’investissement locatif inchangée de 300 000 € pour une même année. Les conditions de ressources des locataires, de plafond de loyer et de prix maximal au m2 restent les mêmes que ceux du Duflot.

En revanche, le Pinel autorise les locations aux descendants ou aux ascendants, s’ils respectent les plafonds de loyer et de ressources fixés par la loi. Défaut majeur de cette dernière, le découpage du territoire en trois zones seulement, avec des incohérences improbables.

Deux exemples entre cent : la commune populaire d’Aubervilliers se retrouve dans la même zone que les arrondissements parisiens les plus chers de France et Narbonne est éligible. Voici ce qu’écrivaient les services de l’Équipement, dans une étude publiée en mai 2012, à propos du logement social en Midi-Pyrénées :

 « Les villes-centres des principales agglomérations régionales (dont Narbonne, ndlr) présentent un ratio inférieur à 1 (moins d’un demandeur par logement social existant, ndlr), ce qui traduit un équipement suffisamment dimensionné pour répondre à la demande exprimée ».

Difficile d’être plus clair : il n’y a pas de crise du logement à Narbonne, le parc public absorbe la demande sociale.

Si vous êtes intéressé par le Pinel, oubliez le zonage et les plafonds de loyers. Pour connaître le marché local, étudiez-le vous-même.

Résumons-nous

  • Ne signez jamais sans avoir inspecté l’emplacement.
  • Rendez-vous sur place, interrogez les agences immobilières Locales, discutez avec des voisins.
  • Les annonces sur Internet et les « Googleview » ne donnent qu’un reflet très partiel de la réalité du terrain. Si le commercial vous soutient que la visite est inutile, déclinez sa proposition.
  • Exigez que l’acte de vente notarié stipule qu’il s’agit d’une opération de défiscalisation. Cela renforce le devoir d’information du notaire.
  • Ce dernier n’a aucune raison valable de refuser cette mention. S’il est réticent, méfiance.
  • Négociez votre prêt vous-même. N’acceptez pas l’offre du défiscalisateur.
  • Spécifiez par écrit à La banque qu’il s’agit d’un investissement locatif.
  • N’intégrez jamais Les Loyers dans votre capacité de remboursement. Les Loyers sont considérés comme un revenu aléatoire.
  • Exigez du commercial une simulation de rendement locatif consignée par écrit.
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