La location meublée propose un certain nombre d’avantages : des loyers perçus supérieurs, une fiscalité qui est intéressante et une certaine liberté et moins de contraintes quant au contrat de location. Elle obéit cependant à des règles bien précises. Nous vous proposons un panorama de ses atouts !
La location meublée : définition
La location meublée doit répondre à des exigences spécifiques. Elle est définie de la manière suivante : « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. ».
Le but de ce type de location est de permettre à l’occupant d’arriver avec sa valise et de pouvoir vivre normalement dans son appartement. Il ne doit pas avoir besoin d’acheter des meubles et des équipements de première nécessité.
La location meublée : ses atouts
Elle occasionne des changements de locataires plus fréquents qu’en location nue. L’investissement est souvent plus conséquent, mais elle présente des avantages non négligeables et elle reste plus attractive que la location nue.
Vos obligations
Elle doit respecter un ameublement bien précis et défini par la loi. Le décret entré en vigueur en septembre 2015 en fixe la liste exacte. Vous bénéficiez d’une liberté au niveau du bail appréciable même si elles ont été durcies par la loi Alur et la loi Macron.
Le bail est signé pour un an minimum et reconductible tacitement, elle peut être de 9 mois sans reconduction pour les étudiants. Le délai de préavis est d’un mois si c’est le locataire qui part et de trois mois, si c’est à l’initiative du propriétaire. Le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à deux mois de loyers sans les charges. Il est restitué au locataire qui part dans le mois suivant.
Quelles sont les différences avec une location vide et les avantages de la location meublée ?
Si ces deux modes de location semblent proches, elles diffèrent dans les faits :
La durée du bail
En location vide, le bail est de trois ans avec tacite reconduction. Le propriétaire souhaitant ne pas reconduire le bail doit le signaler au locataire 6 mois avant l’échéance du bail. Si c’est le locataire qui rompt le bail, il doit donner un préavis de trois mois.
Dans la location meublée, le bail est conclu pour une durée d’un an avec tacite reconduction. Le locataire a un délai d’un mois pour informer le propriétaire de son départ. Vous limitez ainsi les risques dus aux impayés, puisque le locataire est expulsable au terme d’un an.
Les charges
Vous refacturez l’intégralité des charges au locataire que ce soient celles de la copropriété ou l’eau, l’énergie, Internet, les taxes… Elles sont refacturées sous la forme d’un forfait, ce qui n’est pas possible dans le location nue.
La location est plus chère
Il faut savoir qu’à bien égal, la location meublée est d’environ 10 à 30 % plus chère que la location nue. C’est assez simple à comprendre, car la location meublée propose un service supplémentaire, le logement étant habitable tout de suite. La rentabilité est forcément meilleure et la valeur perçue est plus importante.
Le régime fiscal
Les revenus de la location meublée relèvent du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) alors que ceux de la location vide sont imposés comme des revenus fonciers. Le propriétaire d’un meublé bénéficie du statut LMNP, loueur en meublé non professionnel.
La location meublée : ses contraintes
Évidemment la location meublée présente également des contraintes.
Le propriétaire doit fournir les équipements nécessaires et les remplacer quand ils sont hors d’usage. Le budget nécessaire est d’environ de 2 000 à 5 000 euros. Il peut varier suivant la qualité choisie.
Le bail étant plus court, la rotation des locataires est plus importante. Il faut donc effectuer des recherches plus fréquentes. Le risque que l’appartement soit inoccupé est plus grand également.
Il est nécessaire également de rafraichir l’appartement plus souvent à chaque changement de locataire. Quand vous louez à des étudiants souvent il faut envisager des petites réparations et un coup de peinture.
Les avantages de la location meublée
Le loyer qui est de 10 à 30 % plus élevé que dans le cadre de la location nue. Cela assure une rentabilité brute plus forte.
L’imposition en tant que bénéfices industriels et commerciaux vous offre des avantages fiscaux supérieurs à ceux de la location vide. De plus, si le montant des revenus dus aux loyers ne dépasse pas 23 000 euros par an et si vous n’êtes pas inscrits au registre du commerce comme loueur en meublé professionnel, vous bénéficiez du régime intéressant de loueur en meublé non professionnel.
Vous êtes alors imposé uniquement sur la moitié des recettes si vous le souhaitez. C’est le régime micro-BIC qui vous donne ce droit. Vous pouvez également être imposé au régime réel, ce qui vous donne le droit de déduire vos charges comme les intérêts d’emprunt, mais également d’utiliser les amortissements, année par année, pour obtenir un résultat fiscal nul. Vous réduisez alors votre impôt sur le revenu, et dans certains cas, vous pouvez même l’annuler complètement. Pour en savoir plus et avoir des renseignements plus précis, nous vous recommandons de vous rendre sur le site de l’administration française.
En conclusion
Malgré les contraintes imposées dans le cadre de la location meublée en termes d’investissement en meubles et équipements, elle semble être une solution intéressante d’un point de vue fiscal. Les investisseurs peuvent être tentés par cette solution pour rentabiliser leurs investissements au maximum.
Si vous investissez en ville et particulièrement dans une ville étudiante, c’est certainement la meilleure des solutions. Cela vous garantit une occupation pratiquement permanente. La demande est très forte et l’offre est généralement largement insuffisante. C’est d’ailleurs valable également dans les quartiers proches de certains sites industriels ou commerciaux ou dans les quartiers d’affaires. Certains collaborateurs sont parfois présents pour des durées qui restent relativement courtes et ça permet également au salarié venant d’être embauché de trouver un logement rapidement.
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