Comment amortir un bien en LMNP ?

Si vous êtes à la recherche d'un investissement rentable, le statut de Loueur meublé non professionnel, ou LMNP, est fait pour vous. L'un de ses principaux avantages est la possibilité d'amortir votre bien dans d'excellentes conditions.

Amortir Bien Immobilier
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Comment fonctionne cet amortissement ?

Pour apprécier tout l'intérêt de l'amortissement d'un bien loué dans le cadre de la LMNP, il faut rappeler quel est le principe de l'amortissement. Celui-ci mesure la perte de valeur d'un objet qui a été utilisé un certain temps.

Cette perte de valeur est ensuite considérée comme une charge, qui sera prise en compte dans le revenu imposable et permettra de le réduire. Investir en LMNP, c'est donc une manière de payer moins d'impôts, voire de ne pas en payer du tout.

Dans le cas de la LMNP, cet amortissement ne se calcule pas de façon globale, mais par fractions. Il s'agit donc de décomposer le bien loué en autant d'éléments qu'on appelle des "composants". Parmi ces derniers, on trouve le gros œuvre, l'aménagement intérieur, et donc les travaux, les meubles, au-dessus d'une certaine valeur, ou encore le terrain.

Chaque composant du bien représente un pourcentage de sa valeur et son amortissement doit être calculé dans les limites d'une certaine durée.

Il faut rappeler que tous les éléments ayant une durée de vie supérieure à un an peuvent entrer dans le cadre de l'amortissement. Quant au terrain, assez difficile à évaluer, on lui applique une valeur forfaitaire de 10 à 20 %, qui viendra se déduire de la valeur du bien loué.

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Enfin, un amortissement non utilisé peut être conservé, de manière à s'imputer, le cas échéant, sur le revenu imposable de l'année suivante.

Le choix de la fiscalité

La fiscalité de la location meublée comporte des avantages notables. Il existe, à cet égard, deux régimes fiscaux distincts. Vous pouvez être assujetti à l'un d'entre eux en raison des revenus tirés de la location.

En effet, si ces revenus n'excèdent pas 72.600 euros pour un logement loué à l'année, ou 176.200 euros pour un meublé de tourisme, vous relevez du régime du micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Mais vous pouvez opter pour le régime du bénéfice réel, que nous décrirons plus loin. Si vous dépendez du régime du micro-BIC, un abattement de 50 % pour les meublés classiques, et de 71 % pour les meublés de tourisme, s'appliquera sur le montant des loyers bruts. Il n'est pas nécessaire, dans le cadre de ce régime fiscal, de tenir une comptabilité.

On peut donc choisir le régime du bénéfice réel ou on en relève de droit si les revenus tirés de la location meublée sont d'un montant supérieur à ceux pris en compte dans le cadre du régime du micro-BIC.

L'intérêt de ce régime est qu'il permet de déduire du revenu fiscal l'ensemble des charges, estimées à leur montant réel. Il peut notamment s'agir des travaux, des intérêts d'emprunt ou des charges de copropriété. Pour prétendre aux avantages de ce régime fiscal, il est nécessaire de tenir une comptabilité détaillée.

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