Défiscalisation immobilière : que choisir entre Censi Bouvard et Pinel ?

L’objectif de ces deux dispositifs est le même : ils visent à réduire la fiscalité en investissant dans un bien immobilier. L’investissement va cependant changer dans sa nature même. Faire un choix entre les deux dispositifs peut apparaitre difficile, voici quelques éléments pour vous aider !

Defiscalisation Immobilière Calcul
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Censi Bouvard et Pinel : leurs caractéristiques

La loi Censi Bouvard

Ce dispositif donne droit à une réduction d’impôt pour les contribuables domiciliés sur le territoire français. Le bien répond à certains critères : il concerne un logement neuf ou en l’état de futur achèvement, comme une résidence de service qui sera destiné à être loué, meublé et à titre d’habitation uniquement. Cela peut également être un logement achevé depuis 15 ans au moins et ayant été réhabilité ou en cours de rénovation, en respectant les performances techniques fixées par le code général des impôts pour être loué, meublé.

La loi Pinel

Si vous achetez un logement dans le but de le louer, que celui-ci soit ancien ou neuf, vous bénéficiez du dispositif fiscal Pinel. Mais dans l’ancien, il faut que sa réhabilitation ouvre droit au label BBC (Bâtiment basse consommation). Il est alors possible de réduire l’impôt sur le revenu selon la durée de l’engagement à la location.

Les obligations à respecter en loi Pinel

  • Logement neuf ou en VEFA ;
  • Logement loué nu ;
  • Logement acquis en vue de sa rénovation ou réhabilitation ;
  • Local que l’investisseur transforme en logement d’habitation ;
  • Logement qui a fait ou fait l’objet de travaux menant à la délivrance d’un logement neuf au sens de la TVA.
  • Logement que fait construire l’investisseur ;
  • Logement pas encore achevé.

Le logement peut également être situé dans une résidence de services pour les étudiants, les EHPAD, l’hôtellerie d’affaire ou résidence senior.

Avantage Pinel : la loi Pinel offre un choix d’investissement dans des biens immobiliers très variés par rapport à d’autres dispositifs.

Avantage d’un point de vue de la location

Le dispositif Censi-Bouvard vous permet d’envisager un bail commercial afin d’éviter les carences locatives et les vacances du bien. La location est alors gérée par l’exploitant qui est celui qui verse le loyer avec tous les avantages de cette formule moins contraignante.

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Dans l’investissement avec le dispositif loi Pinel, c’est vous qui assurez la relation avec le locataire. Vous devrez alors rendre une assurance contre les impayés ou la vacance  locative.

Avantage Censi-Bouvard : si vous faites appel à un partenaire exploitant avec un cahier des charges sérieux, c’est un vrai atout pour la mise en location.

La durée de réduction d’impôt

La réduction dans la loi Pinel

Vous avez le choix entre trois durées d’engagement en termes de location, vous donnant droit à trois taux de réduction : pour 6 ans, vous avez droit à 12 % de réduction, pour 9 ans, à 18 % de réduction et pour 12 ans, à 21 %, c’est-à-dire, 2 % par an durant 9 ans et 1 % les trois dernières années. Vous ne pouvez acheter que deux biens par an et par personne au titre de la loi Pinel à condition de respecter le plafond de 300 000 euros.

La réduction dans le dispositif Censi-Bouvard

L’engagement est de 9 ans au minimum et ouvre droit à 11 % de réduction du montant hors taxe de l’investissement. Un atout de ce dispositif : le montant dépassant celui des impôts que vous avez à payer est reportable sur 6 années. Il suffit pour cela que le bien soit toujours en location. Le plafond d’investissement est limité à 300 000 euros.

C’est un investissement plutôt à long terme.

Avantage loi Pinel : La réduction d’impôt est plus favorable dans le temps et offre la possibilité d’aborder plus facilement la revente avec plus-value à long terme. De plus, comme le bien nu représente une demande plus importante, vous le revendez plus facilement.

La rentabilité de l’investissement

Il faut juste retenir certains éléments, parce que la notion de rentabilité ne peut pas occasionner de réponse ferme et définitive.

La loi Pinel : la rentabilité brute est estimée de 2 à 3.5 % et en ajoutant la réduction d’impôt, elle peut atteindre 4.75 %. Il faut tenir compte du potentiel de revalorisation à terme.

La loi Censi-Bouvard : elle permet une rentabilité brute de 3 et 6 %, le rendement moyen est de 5.15 % si vous ajoutez la réduction d’impôt. Le potentiel de revalorisation à long terme est également à prendre en compte.

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Avantage Pinel : si le rendement en meublé est plus conséquent, le potentiel de revalorisation et de jouissance du bien nu est plus conséquent avec une demande plus importante au moment de la revente, d’autant plus que le bien est considéré comme BBC.

La fiscalité des revenus locatifs

Le dispositif de la loi Pinel : les revenus liés à ce type d’investissement sont considérés comme revenus fonciers et imposés en tant que tels. Il correspond aux montants des loyers perçus moins les charges de l’opération.

Le dispositif Censi-Bouvard : vous êtes imposé au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous profitez également de l’amortissement comptable de votre actif immobilier, ce qui est très intéressant. Cela permet de ,ne pas subir de fiscalité durant un temps plus long, puisqu’il peut aller jusqu’à 20 ans. Dans le Censi-Bouvard, vous ne bénéficiez pas de l’amortissement du bien immobilier et mobilier tant que vous avez droit à la réduction d’impôt. Au terme de la défiscalisation, si vous gardez votre bien et à partir du moment où les charges sont de moins 50 %, vous avez la possibilité de passer en micro-BIC vous donnant droit à un abattement de 50 % lors de votre déclaration de revenus.

Avantage au dispositif Censi-Bouvard : Si vous gardez le bien plus de 9 ans, vous bénéficiez de la possibilité d’utiliser l’amortissement comptable, même s’il n’est que partiel, il représente un atout.

L’efficacité

Avec la loi Pinel, vous investissez sereinement, vous réduisez vos impôts et vous faites un geste positif en faveur de l’aménagement du territoire et de l’empreinte énergétique. Le coût de l’investissement est très avantageux.

Avec le Censi-Bouvard, vous sécurisez plutôt un investissement à long terme et il faut savoir prévoir la revente qui n’est pas assurée.

Avantage Pinel : La flexibilité dans le choix du bien est un plus comme le marché à la revente.

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