Le propriétaire d'un bien immobilier qu'il souhaite louer à un locataire peut exiger de sa part le versement d'un dépôt de garantie lors de la signature du bail qui permettra de couvrir les frais associés à d'éventuelles dégradations et rénovations nécessaires après la sortie de l'occupant, mais également de faire face à des impayés de loyer. Son versement, son montant et sa restitution sont régis par la loi du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs entre propriétaire et locataire.
Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ?
Un dépôt de garantie se caractérise par une somme d'argent que le locataire doit verser au propriétaire bailleur lors de la signature du contrat de location. C'est une somme d'argent qui permet au propriétaire d'être couvert contre certains manquements de la part du locataire dans le but de financer les possibles rénovations et réparations nécessaires après son départ des lieux.
Le dépôt de garantie est également une protection pour le bailleur qui face à un impayé de loyer de la part de l'occupant, pourra utiliser cette somme d'argent pour couvrir les créances.
Le montant du dépôt de garantie
Le propriétaire est dans l'obligation de préciser le montant précis du dépôt de garantie dans le contrat de location. Ce montant ne peut pas excéder une somme supérieure à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois de loyer hors charges s'il s'agit d'une location meublée dont le bail a été signé après le 27 mars 2014.
Le bailleur peut fixer le montant du dépôt de garantie comme bon lui semble seulement si la location fait l'objet d'un bien meublé dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014.
Ce dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais sera demandé au locataire dans la majorité des cas au locataire. Toutefois, si le bail de location prévoit que le paiement du loyer doit se faire à l'avance pour une période supérieure à deux mois, un paiement de loyer chaque trimestre par exemple, le propriétaire ne peut exiger un dépôt de garantie à son locataire.
La somme d'argent versée en guise de dépôt de garantie ne peut être révisée au cours d'un renouvellement de bail.
Comment doit être versé le dépôt de garantie ?
Le versement du montant du dépôt de garantie est encadré par la loi et doit respecter certaines conditions :
• Le montant du dépôt doit être reversé au moment de la signature du bail de location ;
• Il doit être directement effectué par le locataire ou par le biais d'un tiers comme « Action Logement » via l'avance loca-pass permettant de financer le montant du dépôt.
Quel que soit le moyen de paiement du locataire, ce dernier peut demander au propriétaire un reçu justifiant la somme au titre de dépôt de garantie.
Restitution du dépôt de garantie
La restitution du dépôt de garantie est également encadrée par la loi et précise un délai de restitution précis. Avant d'effectuer la restitution, le propriétaire doit comparer l'état des lieux d'entrée et celui de sortie pour observer des éventuelles dégradations et des possibles travaux de rénovation à réaliser. Le propriétaire, que se soit une location vide ou meublée, dispose d'un mois pour reverser la somme au locataire si aucune somme est à prélever du dépôt et de deux mois maximum si des déductions sont à effectuer.
Le bailleur à tout intérêt à respecter ce délai de restitution, car en cas de retard, il sera redevable d'une pénalité de 10% du loyer hors les charges pour chaque mois de retard.
Après que le propriétaire est constaté certains dégâts dans le logement suite à un mauvais entretien ou à un usage anormal des lieux, il retiendra sur la somme du dépôt de garantie, des montants pour effectuer les rénovations. Toutefois, le bailleur devra justifier les montants retenus via des devis et des factures de professionnels.
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