Sécuriser un achat dans le neuf : avoir en tête la revente

Malgré la crise sanitaire, l'immobiliser se porte très bien. Les notaires interviennent régulièrement dans des programmes immobiliers neufs. A ce titre, ils délivrent des conseils précieux aux acquéreurs et attirent leur attention sur des points de vigilance précis.

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Conseils des notaires : La crise sanitaire a-t-elle eu des répercussions sur le marché du neuf ?

Les chaînes de production paralysées, les chantiers à l'arrêt, retards dans la livraison, le volume des ventes en baisse, la crise sanitaire, et plus particulièrement le confinement, ont eu des conséquences importantes sur le marché immobilier du neuf. La peur de l'avenir peut peser lourdement aussi sur la confiance des ménages. Mais il faut rester confiant car, pour l'heure, il n'y a pas eu de répercussions très graves.

Le marché reste solide et l'immobilier fait toujours figure de valeur refuge. Il souffre moins des crises économiques que d'autres secteurs. Jusque-là, les retards de livraison subis par les acheteurs ont été de l'ordre de trois à six mois, ce qui reste raisonnable. Mais pas forcément sans conséquence pour les particuliers, qui doivent rembourser leur prêt, en général seulement les intérêts intercalaires jusqu'à la livraison, et reporter la mise en location de leur bien.

Aujourd'hui, nous ne sommes pas à l'abri que l'histoire se répète. Si un confinement devait à nouveau venir neutraliser le pays, il faut impérativement être plus prudent et ne pas acheter au maximum de ses possibilités sans aucune réserve d'argent. Une marge de protection permet de sécuriser l'opération immobilière et de mettre à l'abri son foyer...

Face au niveau très élevé des prix dans le neuf, comment se protéger ?

Il convient d'être extrêmement sélectif dans le choix du programme et, surtout, dans le choix de son emplacement. Cette prudence vaut que vous réalisiez un investissement locatif ou que vous acquériez votre résidence principale.

Il y a de moins en moins de logements neufs en centre-ville. Les promoteurs font ainsi le pari de construire dans des quartiers en pleine transformation, des zones en devenir. Pourquoi pas ? Mais la prudence s'impose. Il est important de se renseigner sur les infrastructures existantes et celles qui vont être réalisées. Un bien immobilier se louera mieux s'il se situe à proximité d'un réseau de transports en commun, d'une école, d'une crèche...

Une solution peut consister à s'éloigner de grandes métropoles telles que Paris, Marseille Lyon, Nantes où les prix ont déjà atteint des sommets. Il n'est pas certain qu'ils continuent de croître. En revanche, une ville de taille moyenne peut être un choix parfait pour un investisseur. Il profitera de tout le dynamisme et de l'attractivité d'une agglomération, le tout à des prix plus abordables. Il pourra même espérer une plus-value à la revente.

Faut-il toujours se projeter à long terme ?

Oui, toujours. Anticiper l'étape suivante permet de sécuriser son opération. Tout investissement présente des risques, c'est encore plus vrai lorsque l'on achète un bien pas encore construit, éventuellement dans un quartier en devenir, au prix fort... C'est pourquoi, il est important de ne pas se focaliser sur le court terme, c'est-à-dire le bien que vous allez habiter, le loyer que vous allez percevoir, l'avantage fiscal que vous allez retirer. Il serait par exemple dangereux d'occulter le prix de revente. C'est l'un des enseignements du rapport publié en novembre 2019 par l'Inspection générale des finances (IGF), qui estime qu'un investissement sur deux en Pinel ne serait pas rentable.

Il faut aussi être attentif à l'air du temps et aux besoins des futurs acquéreurs. Aujourd'hui, il paraît plus pertinent d'investir dans un logement doté d'un extérieur, avec des surfaces plus importantes, quitte à vivre en périphérie d'une grande ville. La revente sera facilitée car les gens recherchent désormais des espaces à vivre plus grands, éventuellement une pièce en plus pour faire du télétravail, ils veulent pouvoir respirer. Durant le confinement, ceux qui habitaient de petits logements dans de grandes villes ont souffert. Nul doute qu'ils auront en tête ces difficultés lors d'une prochaine acquisition.

Pinel, Censi-Bouvard... Quel est le bon choix pour défiscaliser ?

Les Français sont perdus au milieu de ces dispositifs de défiscalisation. Il est prudent de s'entourer des conseils d'un notaire et/ou d'un gestionnaire de patrimoine. Une chose est certaine, la « carotte fiscale », même si elle constitue un élément déclencheur de l'investissement, ne doit pas éclipser le reste : le rendement locatif, l'éventuelle moins-value à la revente, les contreparties à respecter, telles que les plafonds de loyer, les niveaux de revenus des futurs locataires... Il serait imprudent de se lancer dans un investissement Pinel, par exemple, dans un secteur présentant un mauvais potentiel locatif et où les loyers qu'il faudra pratiquer seraient éloignés des loyers moyens du marché. Dans certains cas, la réflexion et les calculs doivent conduire à renoncer à un projet.

Acheter sans être contraint par un régime de défiscalisation s'avère parfois plus pertinent. Par exemple, louer en meublé, en profitant des abattements sur les revenus fonciers tout en restant libre sur la fixation du montant des loyers, peut être une excellente alternative.

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Les calculs de rentabilité doivent-ils être différents selon que l'on achète pour soi ou pour louer ?

Dans les deux cas, la volonté est de se constituer un patrimoine mais les objectifs des deux opérations diffèrent. Dans le cadre d'un investissement locatif, l'acquéreur souhaite générer des revenus fonciers et/ou réduire son imposition. Quand il acquiert sa résidence principale, le raisonnement est autre : arrêter de gaspiller son argent dans le paiement des loyers et commencer à capitaliser. Avec en tête une possible baisse de ses revenus à la retraite, qui peut compliquer le paiement d'un loyer.

Quel que soit le projet, des calculs s'imposent. Même si la notion de rentabilité est moins présente dans l'achat d'un logement pour y habiter, il ne faudrait pas investir à perte. En ce sens, attention à l'achat coup de cœur ! Les émotions peuvent être mauvaises conseillères. Appuyez- vous sur des données objectives.

Vaut-il mieux se lancer dans l'acquisition d'un appartement neuf ou dans la construction d'une maison neuve ?

Il est peut-être plus rentable d'opter pour une maison, vous échappez ainsi aux charges de copropriété. Et, selon la taille des espaces verts ou les équipements collectifs de l'immeuble, telle qu'une piscine par exemple, la facture mensuelle peut vite grimper. Et cet argent est versé à fonds perdu, dans la mesure où il n'est pas capitalisé. Sans compter qu'au jour de la revente, ce poste de dépense pèsera lourd. Si les charges sont élevées, les candidats acquéreurs seront en effet moins nombreux. En ce sens, est-ce bien raisonnable d'investir dans l'achat d'un appartement dans une résidence avec piscine, par exemple ? Hors copropriété, vous échapperez aussi aux travaux imposés sur les parties communes.

À l'inverse, si vous vous lancez dans la construction d'une maison, il faudra au préalable trouver une perle parfois rare selon le secteur : un terrain à prix abordable. Pour sécuriser votre opération, il conviendra aussi de bien estimer tous les postes de dépenses de l'achat du terrain, en passant par le paiement des taxes locales, le raccordement au réseau collectif et tous les aléas auxquels il faudra faire face. Disons qu'il est prudent de provisionner au moins 5 % du montant total des travaux. Vous éviterez ainsi bien des désagréments.

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