La loi et la jurisprudence interdisent aux bailleurs d'introduire certaines clauses dans le contrat de bail en raison de leur caractère abusif, du déséquilibre qu'elles créent entre les parties.
Les clauses déclarées comme nulles
Ont ainsi été déclarées nulles par les tribunaux :
- la clause interdisant au locataire de résilier son contrat tous les trois ans ;
- la clause qui prévoit que le locataire prend les biens en l'état sans recours contre le bailleur avec l'obligation de les restituer en bon état d'entretien et de réparation ;
- la clause qui autorise le propriétaire du local loué à ne pas verser d'indemnité d'éviction à un locataire qui se voit refuser le droit au renouvellement de son bail la clause qui détermine par avance le montant de l'indemnité d'éviction versée en cas de refus de renouvellement ;
- la clause qui impose au locataire d'exploiter personnellement le fonds de commerce pendant les trois dernières années du bail ;
- la clause qui interdit la cession du fonds de commerce ;
- la clause permettant, en cours de bail, de faire évoluer automatiquement le loyer en fonction d'un indice de référence et d'une périodicité convenue entre les parties lorsqu'elle exclut la réciprocité de la variation, et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse.
Il en est de même de la clause mettant à la charge du locataire des frais relevant en principe du bailleur (« grosses réparations » touchant au bâti, travaux de mise aux normes relevant des grosses réparations ou liés à la vétusté des locaux, honoraires de gestion des loyers ou de l'immeuble, frais d'assurance de l'immeuble, impôts liés à la propriété du local),
Les conséquences de la nullité de la clause
La clause est réputée non écrite et totalement privée de tout effet. Elle ne s'applique pas. Les parties ne peuvent s'en prévaloir.
Lorsque le preneur s'aperçoit de l'existence d'une clause abusive après avoir signé le contrat, il doit en informer son bailleur afin de modifier le contrat. Si ce dernier refuse, il faut en référer à la justice sachant que l'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n'est pas soumise à prescriptions. Elle peut être intentée à tout moment.
Bon à savoir : Contrairement aux clauses illégales, les actions en restitution de loyer, dès lors que la clause est réputée non écrite, sont soumises à la prescription quinquennale. Le preneur ne pourra demander la restitution des sommes indûment versées que dans une limite de cinq ans avant l'acte interruptif de prescription.
