Investir dans une Société civile de placement immobilier (SCPI) consiste à acheter des parts d'un patrimoine immobilier géré par une société de gestion. En échange, l'investisseur touche un loyer, proportionnel au montant de son placement. Ceci étant, il existe plusieurs manières d'investir dans une SCPI.
Acheter ses parts comptant
Si vous disposez d'une somme disponible, Investir SCPI peut consister à acheter des parts directement, auprès d'une banque, d'un assureur ou même de la société gestionnaire.
Au bout d'un délai de carence de quelques mois, votre premier loyer vous sera versé. C'est donc l'assurance de toucher rapidement des revenus.
Mais le principal inconvénient de cet achat comptant, c'est la lourdeur de la fiscalité. En effet, l'ensemble des revenus issus de la détention des parts de SCPI est taxé au titre de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.
En outre, vous pouvez être redevable, du fait de ces revenus, de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). À privilégier, donc, si vous êtes peu imposé.
L'achat à crédit
Vous aurez moins d'impôts à payer si vous souscrivez un crédit pour acheter vos parts. En effet, les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus perçus. La base taxable est ainsi réduite, surtout au début, où la part des intérêts est plus importante dans les remboursements.
Par ailleurs, vous bénéficiez de taux toujours très bas. Par contre, il n'est pas possible d'acheter à crédit les parts de certaines SCPI. Enfin, il faut anticiper les frais qu'entraîne tout prêt, à commencer par le paiement des mensualités et des intérêts, auquel s'ajoutent des frais de dossier et de garantie.
Investir dans le cadre de l'assurance vie
Il est possible d'inclure des parts de SCPI dans votre assurance-vie. Cette solution permet de profiter de la fiscalité favorable de ce type de placement, comportant notamment un prélèvement forfaitaire unique ou un prélèvement libératoire à un taux réduit.
Mais, dans ce cas, l'investisseur doit prévoir des frais d'entrée et de gestion. En outre, l'assureur peut ne pas lui verser la totalité des revenus de la SCPI.
Par ailleurs, il n'est pas toujours possible de placer des parts de SCPI sur ce type de placement et de les acheter à crédit.
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Acheter des parts démembrées de SCPI
Ce démembrement consiste à séparer, pour une durée donnée, la nue-propriété et l'usufruit des parts de SCPI.
Si l'investisseur acquiert la nue-propriété de ses parts, il les achète nettement moins cher. Ne percevant pas de revenus sur ces parts, il n'est pas imposé. Quand le démembrement prend fin, il récupère, sans frais, l'entière propriété de ses parts.
Un salarié pourra ainsi disposer, au moment de la retraite, d'un revenu complémentaire. De son côté, l'usufruitier paie également ses parts moins cher, se constituant un revenu appréciable eu égard à la modestie de la mise de fonds initiale.
D'un autre côté, il s'agit d'un revenu provisoire, qui entre dans le calcul de l'IFI pour une valeur équivalant à celle des parts acquises en pleine propriété.
