Que faire en cas d’impayés en copropriété ?

Dans une copropriété, chaque propriétaire doit payer certaines sommes qui permettent en fait à celle-ci de fonctionner. Il faut savoir qu’en cas de défaillance de l’un d’eux, c’est toute la copropriété qui est en difficulté, surtout quand celle-ci est petite. Le syndic peut tout à fait recouvrir les sommes dues, car il dispose de garanties légales et de moyens judiciaires pour le faire.

Charges En Copropriété
© istock

Les charges de copropriété en quelques mots

Une copropriété est amenée à effectuer des travaux qui sont réalisés par des professionnels pour fonctionner normalement. Les frais reviennent ensuite au syndicat de copropriétaires, mais ils sont réglés par le syndic aux entreprises pour le compte de la copropriété.

Les charges se divisent en deux catégories :

  • Les charges liées à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes: entretien gros œuvre, espaces verts, etc.
  • Les charges imputables aux services collectifs et éléments d’équipement communs: tapis d’escalier, gaines de vide-ordures, interphones, etc.

La méthode de calcul et de répartition des charges ainsi que les éléments pris en compte doivent figurer au règlement de copropriété.

Chaque propriétaire participe à l’ensemble de ces charges suivant le principe de la quote-part. Les charges sont réparties en fonction du critère d’utilité objective. Si le lot concerné n’a aucune utilité pour le propriétaire, alors il n’aura pas à payer pour son entretien.

Les charges attenantes à l’immeuble lui-même ou aux parties communes sont réparties suivant la valeur relative de la partie privative que vous détenez.

La procédure accélérée pour récupérer les charges impayées

Les provisions de charges dues au titre de l’exercice en cours par un copropriétaire peuvent être recouvrées grâce à une procédure contraignante mise en place par la loi SRU. Dès le premier impayé de provision du budget prévisionnel, le syndic est autorisé à engager la procédure.

Il envoie une lettre avec accusé de réception au copropriétaire défaillant pour le sommer de régler la somme. Si celui-ci ne s’exécute pas dans le délai de 30 jours, il sera contraint de régler les provisions dues et celle des trimestres suivants.

Pour le budget voté au cours de l’exercice

Quand il s’agit du budget voté en cours d’exercice, cette procédure n’est plus valable.

Le syndic est tenu alors d’engager une procédure devant le Tribunal judiciaire qui statue de la même manière qu’en référé.

Il peut condamner le copropriétaire à régler en une seule fois les provisions de charges exigibles après s’être assuré que le budget prévisionnel a bien été voté, avant l’exercice en cours. De manière générale, cette procédure est peu utilisée, les copropriétaires sollicitent plutôt un échéancier de paiement. Si le syndic leur accorde ce délai, ils s’engagent alors à le respecter par écrit. La dette peut être étalée sur plusieurs mois.

Le copropriétaire qui conteste l’approbation du budget prévisionnel doit régler les charges malgré tout.

L’injonction de payer du tribunal d’instance

En dessous de 4 000 euros, cette procédure est ouverte en ayant recours au juge de proximité. Au-delà, cela relève de la compétence du Tribunal judiciaire du lieu d’habitation. La procédure est rapide, elle est peu chère et elle ne nécessite pas la présence d’un avocat. Le syndic réunit les justificatifs concernant la dette et l’envoie au Tribunal judiciaire.

Le juge prononce alors une injonction de payer si la demande est fondée. Elle est transmise par huissier au copropriétaire. Il a un mois pour la contester, ensuit, elle équivaut à un jugement.

Le syndic peut alors utiliser les procédures de saisie pour recouvrer la somme.

Il faut un à deux mois pour obtenir cette condamnation.

Les saisies conservatoires

Durant la procédure, le syndic peut procéder aux saisies conservatoires après autorisation du juge et par voie d’huissier. Par exemple : s’il s’agit d’un propriétaire-bailleur, le locataire verse directement le loyer au syndic.

Le copropriétaire règle tous les frais qui se greffent sur la procédure : frais de mise en demeure, frais d’hypothèque, d’huissier et de relance.

Les charges impayées dans le cadre de la vente

Si le copropriétaire est redevable de charges au moment de la mise en vente de son logement, le syndic peut les récupérer.

Le vendeur doit prouver qu’il a bien réglé ses charges au notaire chargé de l’acte de vente. Dans le cas contraire, le notaire avertit le syndic de la vente. Ce dernier peut alors faire opposition dans les 15 jours au versement de la somme au vendeur par le biais d’un huissier de justice. La somme due est bloquée par le notaire et reversée ensuite au syndic. Si le copropriétaire conteste la somme, le juge est alors saisi.

Le syndic peut également avoir recours à l’hypothèque légale sur le lot vendu. Cela couvre alors la créance due par le propriétaire. Il faut que les sommes dues datent de moins de 5 ans.

À lire aussi :