Obtenir un crédit est désormais moins facile. On vous explique comment tirer son épingle du jeu.
Quelles sont les conditions actuelles d'accès au crédit ?
Depuis janvier 2020, donc bien avant la pandémie, les règles du jeu ont changé. Désormais, la recommandation de la Banque de France de ne pas dépasser un taux d'endettement de 33 % est appliquée strictement par les banques sous peine de sanctions.
La souplesse, et même le bon sens, qui leur permettait auparavant d'aller au-delà de ce ratio, notamment en présence de revenus élevés et de reste à vivre important, a totalement disparu.
La durée du crédit ne peut plus excéder 25 ans, contre 30 ou 35 ans auparavant. Par ailleurs, il est devenu indispensable d'avoir un apport au moins équivalent aux droits de mutation, c'est-à-dire aux impôts liés à l'acquisition, appelés « frais de notaire ». Côté taux, ils restent très bas, entre 1 et 1,5% sur 20 ans, et devraient être stables dans les mois à venir.
La crise sanitaire auquel le pays fait face aggrave-t-elle encore la situation ?
Oui. Face à la vague de licenciements et de faillites annoncée, les salariés des secteurs particulièrement touchés tels que l'aéronautique, le tourisme… ont davantage de difficultés à accéder au crédit. La prudence conduit les établissements à refuser le crédit en considérant qu'il y a un risque avéré.
Comment organiser son financement si un bien doit préalablement être vendu ?
Le prêt relais, qui permet d'acheter son nouveau logement sans avoir vendu l’ancien fonctionne parfaitement, et se révèle adapté et sécurisé. Il permet d'emprunter entre 70 et 80 % de la valeur estimée du bien en vente.
La banque part de deux estimations présentées par le propriétaire, retire le capital restant dû du crédit en cours et pondère à 70 ou 80 % le résultat.
Concrètement, vous possédez un bien estimé à 400 000 €, pour lequel il vous reste à rembourser encore 150 000 € la banque vous prête 175 000 € environ. Bien sûr, il faut que les intérêts du prêt relais. Le remboursement du prêt complémentaire souscrit pour financer votre nouveau bien ainsi que le remboursement de votre premier crédit n'excèdent pas le fameux ratio de 33 % d'endettement.
Des solutions intelligentes, notamment des prêts relais avec solde des encours, permettent d'optimiser la situation financière de l'emprunteur.
N'est-ce pas plus simple de procéder par étapes, c'est-à-dire de vendre son bien, de prendre un logement en location puis d'en racheter un autre ?
Si vous mettez bout à bout le coût des deux déménagements, de la location, du garde-meubles, la location trouvée en urgence qui ne répondra pas pleinement à vos besoins, la solution du prêt relais est préférable car moins coûteuse.
Elle est aussi plus confortable : vous continuez à vivre chez vous pendant vos recherches immobilières.
Le recours au prêt relais ne risque-t-il pas de faire peur au vendeur qui préférera un acquéreur au financement plus sûr ?
Pas forcément, vous n'êtes d'ailleurs pas obligé de tout lui dire tout de suite. Les notaires recommandent à tous les acquéreurs, même à ceux qui sont actuellement locataires, d'aller voir au préalable leur banque ou, mieux encore, un courtier pour obtenir un préaccord.
Par exemple, Cafpi délivre, après étude, un certificat de faisabilité.
Cela permet de « montrer patte blanche » au vendeur et d'être très réactif quand un bien vous intéresse, Grace à ce document, vous indiquez que jusqu'à tel montant de prêt vous êtes certain d'avoir votre crédit.
Un document rassurant dans ce contexte de durcissement des conditions d'accès au prêt immobilier.
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