Mauvais payeur, décès du copropriétaire, que décide le juge ?

Au prétoire, chacun cherche à recouvrer ses droits. Des copropriétaires demandent aux héritiers de régler la dette de leurs parents, un bailleur réclame à sa locataire le paiement de ses loyers, Que décidera le juge ?

juge travaillant dans le bureau
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La salle est pratiquement pleine lorsque la magistrate en franchit le seuil et remonte rapidement l'allée jusqu'à l'estrade. Le greffier appelle les affaires une à une : numéro de rôle puis noms du demandeur et défendeur. Une trentaine d'affaires doit être jugée ce matin. La plupart d'entre elles concernent des impayés de loyers.

Propriétaire négligent contre locataire mauvais payeur

Si ces situations sont généralement dues à des difficultés financières, il arrive que des locataires s'en servent « pour faire pression sur le propriétaire », un comportement réprouvé par la loi. Il est interdit de se faire justice soi-même.

C'est pourtant ce qu'a tenté de faire une locataire, agacée par l'inaction de son propriétaire. Lorsqu'elle emménage à la fin de l'année 2016, l'appartement de 40 m2 a été entièrement refait à neuf mais au bout d'un an, la porte-fenêtre se coince et le propriétaire tarde à régler le problème. La locataire décide de se soustraire à son obligation de paiement et cesse de payer son loyer de 835 € par mois.

Le bailleur entend faire jouer la clause résolutoire qu'il a pris soin d'inscrire au contrat. Cette clause prévoit que le bail sera résolu en cas de non-paiement des loyers dans les deux mois suivant la réception, par le locataire, d'un commandement de payer notifié par huissier.

Celui-ci est réceptionné par la locataire le 2 juillet 2018. La dette locative s'élève à 2550 €.

Le 28 août 2018, la locataire effectue un règlement de 3 000 € qui fait échec à la résiliation du contrat de location, comme le spécifiait le commandement de payer.

Celui-ci se poursuit aux conditions initiales sans que la porte ne soit remplacée ou réparée... La locataire persiste à ne pas s'acquitter du loyer.

Le propriétaire l'assigne alors en référé devant le tribunal d'instance, le Il mars 2019. Il s'agit d'une procédure simplifiée qui peut être utilisée « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable » (article 849 du Code de procédure civile), comme en l'espèce l'obligation de payer son loyer. On parle même de « juge de l'évidence ».

Condamnation au paiement des loyers

juge en train de lire des procédures
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À l'audience, la dette locative est réactualisée. Elle s'élève désormais à 10 892 €. Deux mois plus tôt, le commandement de payer a été signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Cette information est en effet obligatoire lorsque la dette dépasse un certain montant ou une certaine ancienneté arrêtés par le préfet (entre trois et six mois d'ancienneté, entre trois et six fois le montant du loyer mensuel hors charges selon les départements).

Outre la condamnation au paiement, le bailleur demande au juge de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de la locataire. Sans surprise, la partie adverse souhaite que le propriétaire soit débouté de ses prétentions et réclame une suspension du jugement. En parallèle, elle a sollicité une expertise auprès du tribunal de grande instance pour établir la preuve d'un trouble de jouissance.

La juge rend son ordonnance le 26 novembre 2019. La locataire est condamnée à payer sa dette locative et à prendre à sa charge les frais de justice de la partie adverse (commandement de payer et coût de l'assignation). En revanche, elle évite la résiliation du bail et l'expulsion. La juge renvoie les parties devant le tribunal afin que l'affaire puisse être appréciée de façon plus approfondie dans le cadre d'une procédure classique. Même si elle est provisoire, l'ordonnance de référé, elle, s'applique immédiatement.

Décès du copropriétaire et paiement des charges

Dans l'affaire qui suit, l'existence de la dette ne fait pas, non plus, l'objet de débats mais celle qui en est à l'origine est malheureusement décédée en 2013 sans que les héritiers puissent être rapidement identifiés.

La défunte est la propriétaire d'un appartement de standing situé en bordure du bois de Vincennes. Les autres copropriétaires souhaitent obtenir le paiement des charges correspondant à ses tantièmes.

Ils s'adressent au fils de celle-ci mais il meurt deux ans plus tard en laissant derrière lui une femme et un enfant. Les copropriétaires sollicitent alors ces derniers mais la succession est bloquée. On hésite même à l'accepter.

Finalement, tout le monde y renonce à l'exception de son petit-fils. Celui-ci est présent au jour de l'audience en qualité de défendeur. Il accepte de régler la dette de sa grand-mère fixée à 1214,04 € avec les intérêts de retard. Il prend également à sa charge les 346,76 € de frais exposés par le syndic pour le recouvrement de la créance.

Par contre, il n'assumera pas les « honoraires de transmission de dossiers facturés par le syndic » conformément au jugement du tribunal qui précise que ces derniers « relèvent de son mandat général de gestion et n'ont pas à être imputés au seul copropriétaire ».

Enfin, après avoir entendu la juge rappeler que « tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu'il convient d'indemniser », il consent à dédommager la copropriété d'une somme de 500 €.

3 conseils pour recouvrer les charges en cas de décès d’un copropriétaire

  • Le syndic doit contacter le notaire en charge de la succession. Pour obtenir ses coordonnées, il peut interroger les héritiers s'il les connaît mais aussi le Fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV) qui recense les testaments. Il a également la possibilité de s'adresser à l'administration fiscale locale en cas de dépôt de déclaration de succession ou au service de la publicité foncière qui gère la publicité des titres de propriété. Dernière solution : recourir à un généalogiste qui se rémunérera sur l'actif de la succession si les recherches aboutissent.
  • Quant au conseil syndical, il doit suivre les diligences du syndic. Les copropriétaires ont intérêt à signifier à celui-ci qu'ils ne feront une avance de charges pour le compte du défunt que s'il leur fait un compte rendu détaillé de l'ensemble des actions qu'il a entreprises pour recouvrer cette dette et "activer" la succession (copie des courriers adressés par le syndic au notaire, etc),
  • Le syndic peut demander la nomination du service des Domaines pour gérer la succession. Une requête doit être déposée au tribunal judiciaire. Le syndic adressera alors les appels de fonds au service des Domaines. Si l'actif successoral est insuffisant, le Service des domaines procédera à la vente du lot pour s'acquitter de la dette, à condition toutefois qu'elle n'entre pas en concurrence avec d'autres dettes prioritaires.

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