Le bail à nourriture est un procédé qui remplit des objectifs comparables à celui du viager. Il permet en effet à une personne âgée de vivre dans des conditions plus décentes. C’est une forme de vente immobilière très particulière. Explications !
Le bail à nourriture : définition
Le bail à nourriture est un contrat qui engage l’acheteur d’un bien immobilier à prendre en charge les besoins quotidiens du vendeur. On entend par là : la nourriture, mais également le logement, son entretien courant, le chauffage, les soins et toute l’assistance nécessaire au vendeur pour vivre.
Ce contrat est en fait issu d’une pratique juridique ancienne et ne fait l’objet d’aucune loi que vous pouvez retrouver dans le Code civil, par exemple. Elle redevient à la mode aujourd’hui, face à des situations qui ne sont pas toujours simples à vivre.
Par exemple : Madame Dupont a 70 ans, elle n’a pas de famille proche sur qui compter. Elle a besoin d’un revenu complémentaire pour vivre décemment. Elle pourrait vendre son logement puisqu’elle est propriétaire, mais il lui faudra trouver une nouvelle habitation et à nouveau disposer des sommes nécessaires pour régler son loyer. Ce n’est pas toujours simple. Dans ce cas, le bail à nourriture est une piste intéressante.
Bail à nourriture et viager : quelles sont les différences ?
En reprenant l’exemple précédent, Madame Dupont pourrait vendre en viager et conserver l’usufruit ou le droit d’habitation et d’usage de son habitation. Elle reçoit alors un capital à la vente, appelé le bouquet et une rente régulière qui lui permet d’accroitre son revenu. Mais dans le cas où son état de santé se dégrade et qu’il nécessite alors des soins plus coûteux, cela peut vite être insuffisant pour faire face aux dépenses. Le processus du bail à nourriture s’avère alors plus efficace et plus sûr.
Si ces deux dispositifs peuvent sembler proches, une différence fondamentale les distingue. Dans le viager, les redevances sont fixées au moment de la vente du bien en viager. Elles sont indexées seulement sur le coût de la vie. Celles qui concernent le bail à nourriture sont susceptibles d’évoluer selon l’état de santé du vendeur. Plus souples, ces rentes sont propres à évoluer et à s’adapter à une situation nouvelle sur le plan de la santé du bénéficiaire. Le bail à nourriture est soumis à deux aléas du côté du vendeur : ses besoins liés à son état de santé ainsi qu’à sa durée de vie.
Les acheteurs peuvent également s’acquitter d’une partie de la redevance par une prestation en nature. Il faut donc que le lien de confiance entre les deux parties soit absolu. Ce type de contrats prévoit en général la possibilité de remplacer les versements en espèces par des prestations en nature si la confiance n’est plus présente ou si l’acheteur n’a plus la possibilité de payer.
Quelle fiscalité pour le bail à nourriture ?
Du point de vue fiscal, le bail à nourriture entraine des droits de mutation équivalents à ceux de la vente classique, ils sont basés sur l’évaluation et le prix total du bien.
Les droits de mutation sont environ de 7 % dans ce cas. Ils sont moins importants que dans le cadre des droits de succession. Le fisc surveille donc attentivement ce type de contrat. Il faut savoir que si vous souhaitez effectuer cette opération avec un enfant, il faut que les autres acceptent ou que le vendeur ne conserve que le droit d’usage et non l’usufruit du logement. Si le prix n’est pas assez important ou que le décès est trop proche, le fisc risque de demander une requalification en donation. Soyez donc vigilant.
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