Placer son argent dans l'immobilier est certes un investissement rentable. Mais il n'en est pas pour autant à l'abri des aléas de la vie, du comportement des locataires ou de la conjoncture économique. L'investisseur immobilier a donc tout intérêt à souscrire les assurances qui lui garantiront la protection nécessaire.
L'assurance emprunteur
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, commencez par solliciter les conseils autorisés d'un cabinet de gestion de patrimoine, qui vous recommandera les meilleurs placements.
S'il vous conseille de vous lancer dans l'investissement locatif, il vous faudra peut-être solliciter un emprunt. Dans ce cas, il est plus que probable que la banque vous demandera de souscrire une assurance emprunteur, même si elle n'est pas obligatoire.
Ainsi, en cas de décès prématuré ou d'invalidité de l'emprunteur, l'assureur paie à la banque le capital restant dû.
Le coût de cette assurance dépend de l'âge et de l'état de santé de l'assuré, qui, au-delà d'un certain montant emprunté, doit répondre à un questionnaire médical, mais aussi de certains frais, comme des frais de dossier, ou encore du niveau des garanties prévu par le contrat.
La garantie contre les loyers impayés (GLI)
Cette assurance prend en charge le paiement des loyers et des charges d'un locataire défaillant. C'est donc une garantie essentielle, notamment si ces revenus locatifs vous permettent d'honorer les mensualités de l'emprunt immobilier que vous avez sollicité.
Et elle est d'autant plus importante qu'elle couvre aussi les dégradations qu'auraient pu commettre les locataires et, parfois, les frais de justice afférents aux litiges pouvant naître de ce non paiement des loyers.
À savoir : la garantie Visale, mise en place en janvier 2016, est une caution locative gratuite, dont peuvent bénéficier certains propriétaires. Elle prend en charge les impayés de loyer et les dégradations du logement sans qu'il en coûte rien au propriétaire.
La garantie propriétaire non occupant (PNO)
Que vous ayez décidé d'acquérir un logement ancien, pour le louer ensuite, ou d'investir dans un achat immobilier neuf, vous savez que votre bien ne sera pas occupé en permanence.
Il faut donc vous prémunir contre les incendies, les dégâts des eaux ou les cambriolages qui pourraient survenir durant ces périodes de vacance locative. Il existe une assurance spécifique pour vous couvrir contre de tels sinistres : la garantie propriétaire non occupant.
Par ailleurs, elle clarifie votre position à l'égard de votre locataire et vous protège si, durant ces périodes de vacance, le sinistre déclaré dans votre logement faisait des dégâts dans les appartements voisins. En règle générale, le coût de l'assurance PNO est modique.
À noter : malgré tout son intérêt, l'assurance PNO, qui demeure facultative, mais vivement recommandée, n'est souscrite que par une minorité de propriétaires.
La garantie perte de la valeur vénale
Un investisseur immobilier doit songer à se protéger d'un autre risque : la dépréciation de son bien. Elle peut résulter d'une usure naturelle du bâti et de ses équipements ou de l'évolution défavorable de l'environnement, avec l'apparition, par exemple, de nuisances sonores.
Dans ce cas, les acheteurs potentiels seront peut-être moins nombreux, ce qui sera aussi le cas si les taux d'intérêt remontent. Si, dans un tel contexte, vous voulez revendre votre bien, pour des raisons familiales par exemple, le prix de vente risque d'être inférieur au prix d'achat.
Pour éviter cette perte éventuelle, il existe des assurances spécifiques, dont le but est de compenser la perte de valeur du bien. Dans ce cas, en effet, l'assureur s'engage, sous certaines conditions, à rembourser la différence entre le prix d'achat du bien et le prix de revente.
La protection juridique
Cette assurance "protection juridique" peut faire partie d'un contrat "Propriétaire non occupant" (PNO), dont nous avons déjà parlé. Mais on peut aussi la souscrire de manière autonome.
Cette assurance couvre l'investisseur immobilier en cas de litige avec un locataire ou un voisin par exemple. Le rôle de l'assurance s'étend :
- À la phase amiable. En effet, l'assureur peut accompagner le propriétaire dans cette phase, dont le but est de trouver un compromis avec le locataire ou le voisin, qui évite d'en venir à un procès. L'accord trouvé, qui peut être validé par un juge, doit être transcrit dans un document écrit. À cet égard, la Commission départementale de conciliation peut jouer un rôle essentiel.
- À la phase contentieuse. Si la médiation entre les parties a échoué, le litige peut être porté devant les tribunaux compétents. Dans ce cas, l'assurance peut assumer les frais de justice nécessités par le déroulement du procès.
- À une assistance juridique, qui est au service du propriétaire, même en dehors de tout litige.
Bon à savoir : tout locataire est tenu de s'assurer avant d'occuper son logement. Le propriétaire a tout à fait le droit de souscrire une assurance habitation au nom du locataire défaillant et de lui en facturer le prix ensuite.
