Comment les banques calculent la capacité d’emprunt ?

Vous avez le projet d’acheter une habitation, de financer les études de vos enfants ou de partir en voyage. Vous vous demandez alors si votre banque acceptera de vous prêter la somme, dont vous avez besoin. En fait cela dépend de votre capacité d’emprunt. Qu’est-ce que c’est exactement et comment est-elle calculée ? Voici nos réponses !

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La capacité d’emprunt : qu’est-ce que c’est ?

La capacité d’emprunt est le montant maximal que la banque peut vous prêter.

Pour faire ce calcul, elle prend en compte différents paramètres : vos charges fixes et le montant total de vos revenus minimums.

C’est ce qui va lui permettre de calculer votre taux d’endettement et votre reste à vivre. C’est ensuite à partir de ces deux critères qu’elle peut déterminer votre capacité d’emprunt, avec exactitude.

Celle-ci peut dépendre aussi des taux d’intérêt et de la durée du crédit.

Vous pouvez effectuer des simulations que ce soit directement avec votre conseiller bancaire ou des outils en ligne.

Cela vous permet ainsi de préparer un dossier avec un montant acceptable et les justificatifs qui augmentent votre capacité d’emprunt.

C’est donc un point crucial pour votre banque et l’acceptation de votre dossier.

Comprendre comment les banques font leur calcul

Chaque banque possède ses propres critères pour évaluer un dossier, mais les calculs restent très proches d’une banque à l’autre. Voici une explication sur les différents critères :

Le taux d’endettement : en règle générale, les banques ne consentent des prêts immobiliers que quand le taux d’endettement n’excède pas 33 %. Quelques dossiers présentant de réels points forts passent parfois au-dessus, mais c’est très rare.

Pour faire ce calcul, la banque tient compte des éléments suivants :

  • Salaires ou pensions de retraite
  • Les revenus immobiliers
  • Les revenus tirés de placements financiers éventuels
  • Les crédits que vous devez rembourser
  • Le montant de votre apport personnel
  • Les pensions alimentaires que vous devez verser éventuellement
  • Le type de prêt
  • La durée de l’emprunt
  • Le montant des mensualités

Ensuite, il suffit à la banque de calculer le montant des charges fixes des revenus mensuels.

Il faut que cette somme ne dépasse pas 33 % du montant de votre revenu. Si le montant de l’emprunt dépasse ce chiffre, il faudra sans doute revoir le montant de votre prêt à la baisse.

Le calcul du reste à vivre : c’est un point essentiel aux yeux de la banque. C’est-à-dire qu’elle cherche à s’assurer que vous disposerez d’un reste à vivre suffisant pour faire face à vos dépenses courantes, une fois que vous avez payé votre mensualité.

Si elle pense que vous risquez de ne pas y parvenir, elle refuse de vous faire ce crédit. Cela est mis au point pour éviter de mettre l’emprunteur dans une situation très difficile.

En règle générale, le reste à vivre estimé par la banque doit être compris :

  • Entre 600 et 1 000 euros, pour une personne célibataire.
  • Entre 750 et 1 000 euros pour un couple sans enfant.
  • Entre 1 000 et 1 500 euros pour un couple avec deux enfants.

Ces chiffres ne représentent pas une donnée précise puisque chaque banque applique ses propres règles en la matière. Cela reste un repère, car en dessous de ce reste à vivre, la banque refusera probablement de vous accorder votre crédit.

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Comment pouvez-vous augmenter votre capacité d’emprunt ?

La gestion de vos crédits : le plus simple si vous avez déjà plusieurs crédits est de les regrouper pour faire baisser les mensualités en allongeant la durée du remboursement.

Vos revenus disponibles augmentent, et de façon mécanique, la capacité d’emprunt augmente. Les banques sont généralement plus enclines à prêter quand vous financez une partie de votre achat. C’est le cas, si vous voulez un crédit immobilier, en faisant appel au prêt action logement ou au prêt à taux zéro.

Vous avez également la possibilité d’opter pour deux crédits, le premier, sur 15 ans et l’autre sur 20 ans, par exemple. L’avantage : le taux d’intérêt sera plus bas sur le crédit le plus court. Vous diminuez vos mensualités et de ce fait, augmentez votre reste à vivre.

Optimiser vos revenus disponibles

Vous pouvez demander à votre entreprise de se porter caution ou à un proche de vous servir de garant. Vous augmentez ainsi votre capacité d’emprunt.

L’hypothèque est également une option possible puisqu’elle représente une bonne garantie pour les organismes bancaires.

Si vous développez votre patrimoine immobilier, vous pouvez bénéficier d’un taux d’endettement supérieur à 33 % atteignant, dans certains cas, 40 %. En effet, les logements que vous possédez augmentent votre revenu grâce aux loyers que vous percevez.

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