Quand vous faites un dossier de crédit immobilier, la banque ou l’organisme de crédit vous impose des conditions spécifiques pour avoir toutes les chances d’obtenir la somme demandée. Parmi elles, le taux d’endettement maximum est une donnée essentielle qui permet à la banque d’éviter le risque de surendettement. Il faut savoir à quoi il correspond réellement et comment il est calculé !
Le taux d’endettement maximum : sa définition
Le taux d’endettement maximum détermine en fait votre capacité à emprunter. Cela permet de savoir quelle somme exacte vous êtes capable de rembourser chaque mois, tout en continuant à vivre normalement. Il est fixé de nos jours à 35 %, soit un peu plus d’un tiers du revenu mensuel. Sachez cependant que de nombreux établissements bancaires ou de crédit exigent un taux inférieur ou égal à 33 %. Il est exprimé en pourcentage et il mesure en fait la différence entre vos rentrées d’argent, vos revenus globaux et vos sorties, charges diverses.
Il est considéré qu’au-delà du taux fixé, vous ne disposez plus du reste à vivre suffisant pour faire face aux dépenses liées à la vie quotidienne : nourriture, vêtements, carburant, entretien de la voiture, loisirs, etc. Il faut que vous soyez en mesure de régler ces achats tout en remboursant votre crédit et en faisant face aux charges fixes.
Ce chiffre est transmis par les autorités financières. Il est présent aussi bien pour protéger l’emprunteur et lui éviter la situation de surendettement que l’établissement prêteur qui est certain d’être remboursé.
Le taux est passé de 33 % jusqu’en janvier 2021 à 35 % ce qui augmente la capacité d’emprunt des ménages. Cette décision provient du Haut Conseil de stabilité financière. La banque pouvait déjà déroger à la règle dans le cadre des primo-accédants, pour l’achat de leur résidence principale.
Le calcul de votre taux d’endettement
Nous vous expliquons maintenant comment calculer votre taux d’endettement maximum. Vous devez tenir compte de différentes données :
D’une part la totalité de vos revenus : il s’agit de toutes les sommes d’argent que vous percevez tous les mois : votre salaire net, les loyers que vous percevez si vous êtes propriétaire-bailleur, les bénéfices de votre entreprise, les pensions, les rentes et les aides sociales auxquelles vous pouvez prétendre.
D’autre part, les dépenses : celles-ci comprennent vos charges fixes mensuelles, les crédits que vous avez déjà contractés, les charges et loyers, les pensions à verser.
À partir de ces données, vous n’avez plus qu’à diviser les charges par les revenus pour obtenir votre taux d’endettement maximal.
Il faut savoir que les banques calculent différemment les revenus locatifs selon les établissements. Il faut donc prendre conseil auprès de votre conseiller bancaire ou d’un courtier pour avoir une idée plus précise de votre taux d’endettement, en fonction de votre profil.
Dans quels cas, le taux peut-il varier ?
Le seuil de 33 ou 35 % peut varier selon votre situation personnelle. Voici trois cas de figure :
Vous avez des revenus faibles : l’établissement de crédit ou la banque ne prend pas forcément en compte le taux d’endettement crédit immobilier, mais plutôt le quotient familial.
Si vos revenus sont variables : vous avez des revenus qui peuvent varier d’un mois à l’autre. C’est le cas par exemple quand vous avez un salaire minimal augmenté par des primes ou des commissions qui peuvent être plus ou moins importantes. Les professions comme les agents immobiliers ou les commerciaux connaissent bien cette situation. La banque utilise alors le salaire fixe pour réaliser ces calculs. Vous pouvez cependant demander que les revenus supplémentaires soient pris en compte si ces derniers sont assez réguliers. Cela permet d’obtenir un taux d’endettement supérieur.
Si vous avez des revenus conséquents : le taux d’endettement peut alors être plus important à condition que le reste à vivre soit suffisant. La banque ne voit pas du même œil un reste à vivre de 1 000 euros qu’un reste à vivre de 2 500 euros. Dans la deuxième situation, elle considère que le taux d’endettement de 35 % peut être dépassé sans problème.
Préparez votre dossier avec soin avant de faire votre demande et calculez avant votre taux d’endettement maximum.
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