Vous souhaitez acquérir une maison au bord de l'eau ou un appartement avec vue sur la plage, pour y réunir la famille. Mais quels sont les critères à retenir pour effectuer un bon investissement ? Comment ne pas surpayer votre pied-à-terre ? Quels sont les coûts et charges à prévoir ? Nos réponses.
Privilégier une durée de trajet courte
Le premier critère à prendre en compte n'est pas la distance, mais la durée de trajet pour vous rendre dans votre future résidence secondaire, quel que soit le mode de transport. Une durée maximale de deux heures depuis votre résidence principale constitue l'assurance de séjours réguliers, y compris pour de courts week-ends.
En effet, une résidence à la mer génère des coûts importants et il est primordial que vous puissiez amortir cet investissement en vous rendant régulièrement dans votre deuxième habitation. Cela vous permettra également de réaliser vous-même certains travaux d'entretien et de faire baisser la note. Par conséquent, vous avez intérêt à choisir un lieu facilement accessible, par exemple pas très éloigné d'une sortie d'autoroute ou d'une gare.
La plage accessible à pied
Nous vous conseillons de privilégier une résidence secondaire se trouvant à proximité de la mer. En effet, pouvoir se rendre au bord de l'eau, à pied, est un avantage important du fait du coût et des difficultés croissantes de stationnement. Un emplacement proche des commerces vous facilitera également la vie. Il en est de même si vous disposez d'une place de parking privative.
Une vue sur la mer vous permettra d'avoir un bien plus recherché et donc, à terme, plus facile à revendre. Vous devez également être attentif au bruit en haute saison si vous visitez le bien l'hiver.
La présence de discothèques, de bars de nuit ou de restaurants à proximité peut constituer une véritable nuisance qui diminuera votre appétence pour le lieu. Ces mêmes critères sont à prendre en compte si vous envisagez de mettre votre bien en location saisonnière.
Appartement ou maison ?
Si vous préférez opter pour une maison, il est important d'avoir à l'esprit que les travaux d'entretien seront plus importants et plus réguliers, notamment pour les espaces verts.
Or, il est plus difficile de trouver, dans certaines zones géographiques, des prestataires de services fiables.
En effet, certains paysagistes ne travaillent pas à la tâche mais dans le cadre d'un contrat d'entretien annuel. Un appartement vous évitera cette gestion et ces dépenses supplémentaires. Mais dans ce cas, vous devez privilégier une copropriété bien gérée et bien entretenue avec des charges peu élevées. La consultation des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années vous permettra de connaître les travaux prochainement programmés.
Et si vous décidez d'acheter une maison ou un appartement avec piscine, il vous faudra anticiper les coûts inhérents, qui peuvent être élevés.
Les coûts d'entretien
La proximité de la mer engendre des travaux d'entretien plus récurrents comme les ravalements de façade ou les rénovations liées à l'oxydation des huisseries. Le bien n'étant en général pas acheté neuf, des travaux en tout genre sont donc à prévoir. Or, vous devez avoir à l'esprit que vous ne bénéficierez d'aucun avantage fiscal lié à la transition énergétique lorsque vous installerez une chaudière à très haute performance énergétique ou renforcerez l'isolation des murs de votre résidence, ces crédits d'impôts étant réservés aux seules résidences principales.
Les dépenses de fonctionnement
Les coûts générés par une résidence secondaire ne doivent pas être sous-estimés et représentent, en moyenne chaque année, 2 % de la valeur de la résidence. En effet, outre les travaux d'entretien, vous devez vous acquitter des factures habituelles : électricité, eau, gaz, assurance multirisque habitation... mais aussi, si vous l'estimez utile, abonnement de télésurveillance pour votre alarme afin de sécuriser votre bien, souvent inoccupé.
Gare à la surtaxe d'habitation !
Ce poste de frais s'avère non négligeable et doit être étudié avec attention car le niveau des taxes foncières et d'habitation est devenu, au fil des ans, très élevé.
Or, depuis 2015, les maires ont le droit d'appliquer, sur les résidences secondaires situées en zones tendues, une surtaxe d'habitation sur la part communale dont le taux est au maximum de 60 %. De nombreuses stations balnéaires sont dans ce cas comme Antibes, Bandol, Biarritz, Cannes, Le Croisic... Nous vous conseillons donc d'éviter ce type de communes et de choisir des lieux non concernés par cette réglementation qui peuvent se situer, dans certains cas, à proximité.
En effet, la taxe d'habitation doit être supprimée pour tous en 2023, mais uniquement pour les résidences principales. Par ailleurs, si vous êtes assujetti à l'Impôt sur la fortune immobilière (IPI), la valeur de votre résidence secondaire entrera dans le champ d'imposition sans aucune décote, à la différence de la résidence principale qui bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.
La mise en location saisonnière
Afin de payer une partie des frais d'entretien, vous pouvez être tenté de louer, une partie de l'année, votre résidence secondaire. Cela peut également vous permettre de financer des voyages, afin d'éviter la lassitude de passer toutes vos vacances au même endroit.
Dans ce cas, vous devrez effectuer certaines démarches administratives auprès de votre mairie et du fisc. Votre logement étant meublé, vous bénéficiez du régime micro-BIC qui est assez favorable. En effet, jusqu'à 70 000 € de loyers encaissés, vous pourrez profiter d'un abattement pour charges pouvant aller jusqu'à 71 % si vous louez en meublé de tourisme. Mais ne misez pas tout sur ce calcul de rentabilité, car la législation, en matière de location saisonnière, ne cesse de se durcir.
Bien cibler la ville d'acquisition
L'achat d'une résidence en bord de mer reste une valeur sûre. Mais il faut faire attention de ne pas surpayer le bien, surtout en zone tendue où l'offre est plus réduite et privilégier les communes où les prix baissent (voir tableau).
À noter toutefois que celles-ci sont de moins en moins nombreuses sur les cinq dernières années, la tendance générale étant plutôt à la hausse entre juin 2015 et juin 2020. Enfin, si vous recouriez au crédit, vous ne pourriez pas bénéficier des prêts aidés qui sont réservés, en principe, à l'acquisition de sa résidence principale.
Quelques communes où les prix ont baissé entre 2015 et 2021
| Appartements anciens | ||
| Ville et département | Prix médian au m2 au 30/06/2020* | Évolution sur 5 ans** |
| Boulogne-sur-Mer (62) | 1140 € | -8 % |
| Fécamp (76) | 1390 € | -14,7 % |
| Argelès-sur-Mer (66) | 2 760 € | -7,3 % |
| Agde (34) | 2730 € | -3,1 % |
| Fos-sur-Mer (13) | 2210€ | -2,3 % |
| Saint-Raphaël (83) | 3 660 € | -1,1 % |
| Maisons anciennes | ||
| Ville et département | Prix médian au m2 au 30/06/2020* | Evolution sur 5 ans** |
| Berck (62) | 147 000 € | -3,6 % |
| Le Croisic (44) | 270 000 € | -10% |
| Canet-en-Roussillon (66 | 210 000 € | -1,2 % |
| Le Grau-du-Roi (30) | 302100 € | -5,7 % |
| Bandol (83) | 620 000 € | -1,6 % |
| Cagnes-sur-Mer (06) | 422 500 € | -3,6 % |
Source : Notaires de France - Base Perval
* Douze mois glissants arrêtés à fin juin 2020 - ** Période d'observation : Juin 2015 à Juin 2020.
Les prix indiqués sont des prix médians : 50 % des ventes ont été conclues à un prix supérieur et 50 % à un prix inférieur. Les écarts constatés peuvent donc être importants.
