Le viager est un contrat entre deux personnes : l'acheteur, ou débirentier, achète un logement au vendeur, appelé crédirentier. Le premier verse une rente au second et bénéficie d'une décote sur le prix de vente du logement. Il existe plusieurs formes de viager, dont chacune comporte des avantages.
Les avantages du viager occupé...
Dans le cas d'un achat en viager, l'acquéreur verse au vendeur une partie du prix de vente du logement, appelée le bouquet. Ce sont les parties qui en établissent librement le montant.
À ce capital s'ajoute le versement d'une rente, versée jusqu'au décès du vendeur. Le montant de cette rente est établi par le notaire, en fonction de certains critères, comme l'âge du vendeur ou la valeur du logement.
Quand le vendeur habite son logement, on parle de viager occupé. Le crédirentier peut donc continuer à vivre dans son appartement ou sa maison. Mais il en assume aussi les charges courantes, comme certaines réparations ou la taxe d'habitation, s'il la paie encore.
Ce qui constitue un avantage pour le vendeur, qui n'a pas à s'occuper de la gestion quotidienne du bien. L'autre avantage, bien sûr, c'est qu'il peut acquérir le bien à un prix plus bas que le prix du marché. Les spécialistes estiment en effet que la décote obtenue est de l'ordre de 30 %. Cette "remise" se justifie par le fait que l'acheteur ne peut profiter du logement dans l'immédiat.
Si, dans le contrat, le vendeur a accepté l'insertion d'une clause d'"abandon de son droit d'usage et d'habitation exclusif", il peut quitter son logement avant son décès. Dans ce cas l'acquéreur profite plus vite du logement, mais il doit majorer la rente servie au vendeur.
...Libre...
Si le débirentier achète un logement en viager libre, le vendeur quitte les lieux dès la signature de l'acte de vente. De ce fait, l'acheteur se voit reconnaître la pleine propriété du bien, le vendeur n'en ayant plus l'usufruit.
Le principal avantage de cette solution, c'est que le débirentier dispose du logement comme il l'entend. Il peut l'habiter tout de suite, mais aussi le louer ou le revendre.
De son côté, le vendeur perçoit, jusqu'à son décès, une rente versée par l'acheteur.
...Ou à terme...
Il existe enfin une dernière forme de viager, dit "à terme". Dans ce cas, les deux parties fixent le nombre d'années durant lesquelles la rente sera versée au vendeur. Pour pouvoir occuper le logement durant cette période, ce dernier devra faire inscrire au contrat son "droit d'usage et d'habitation".
Le principal avantage de cette formule, c'est qu'elle évite à l'acheteur de payer, au total, une somme trop importante, qui finirait par excéder la valeur du bien acheté.
En effet, tout viager est, de la part de l'acheteur, une sorte de pari sur l'espérance de vie du vendeur. Si ce dernier vit très longtemps, la somme représentée par le bouquet et la rente est telle que l'opération peut perdre de son intérêt.
Dans tous les cas, enfin, les frais de notaire, calculés sur la valeur "décotée" du bien, sont moins élevés.
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