Rompre son bail de location pour insalubrité : est-ce possible ?

Un locataire peut quitter son logement sans préavis, avant l’échéance du bail, lorsque le propriétaire manque gravement à ses obligations, lorsque le logement est en péril ou insalubre. Il faut toutefois qu’il ait d’abord informé le propriétaire de l’insalubrité et avoir fait les démarches nécessaires

moisissures sur les murs de la maison
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Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Si un logement présente un risque pour la santé ou la sécurité des occupants, le préfet est compétent pour engager une procédure d’insalubrité. Elle concerne uniquement l’état de l’immeuble, du logement ou les conditions d’occupation.

Un logement peut être insalubre pour différentes raisons. Il peut s’agir d’une installation électrique présentant un danger pour les occupants, d’infiltrations qui entraînent une très forte humidité et des problèmes de santé ou encore la coupure de l’alimentation en eau pendant plusieurs mois.

Pour être mis en location, un logement doit être décent. Pour cela, il doit avoir un éclairage suffisant dans les pièces de vie, une surface habitable d’au moins 9 m² par occupant, être raccordé à l’électricité et à l’eau chaude, avoir des systèmes d’ouverture permettant une bonne ventilation.

Avant de pouvoir rompre le bail pour insalubrité, le locataire doit effectuer plusieurs démarches.

Les démarches à effectuer

Avant de pouvoir partir sans délai de préavis et rompre le bail, le locataire est tenu d’effectuer un certain nombre de démarches préalables.

Informer le propriétaire

Il doit commencer par avertir le propriétaire des désordres relevant de sa responsabilité et lui demander de prendre les mesures nécessaires pour mettre le logement en conformité. Il peut l’avertir par téléphone mais doit laisser une trace écrite. Il doit donc envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant précisément les problèmes rencontrés.

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Dans tous les cas, si le propriétaire ne répond pas ou refuse de prendre ses responsabilités, le locataire doit lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si la mise en demeure reste sans effet, il faut alors engager une procédure auprès du maire de la commune où est situé le logement.

Faire constater l’insalubrité

Si les démarches préalables n’aboutissent pas, le locataire doit informer le service de la commune dédié au logement.

Un rapport du directeur général de l'Agence régionale de santé, (ARS), ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé, (SCHC), doit constater l'insalubrité. Il est possible de contacter le service d’hygiène de la commune ou l’agence régionale de santé.

Si l’insalubrité est confirmée, le dossier part à la préfecture. La commission départementale compétente va instaurer un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable. Dans le cadre d’une situation urgente, le préfet peut faire une demande de désignation d'un expert par le tribunal administratif. L'expert examine le logement et se prononce dans les 24 heures suivant sa désignation. L'arrêté est notifié au propriétaire et aux occupants.

L’arrêté de traitement de l’insalubrité ordonne au propriétaire la réalisation de mesures dans un délai donné. En cas d’inexécution de ces mesures, le propriétaire peut devoir payer une astreinte par jour de retard. Cette astreinte commence à la date de notification et peut aller jusqu'à 1 000 euros par jour de retard.

Lorsqu’il y a eu un arrêté préfectoral d’insalubrité et de péril et que le propriétaire ne respecte pas ses obligations, le locataire est en droit de cesser de payer les loyers ou de rompre le bail.

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Rupture du bail pour insalubrité

La jurisprudence admet qu’un locataire peut rompre le bail sans préavis lorsque le logement a été déclaré insalubre. Il est conseillé d’envoyer un courrier de résiliation du bail avec accusé de réception avec une copie de toutes les pièces du dossier.

Le locataire qui rompt le bail paie les loyers pour son temps d’occupation. Il est en droit de récupérer son dépôt de garantie.

Il est évident que la dispense de préavis n’est pas admise si les désordres constatés résultent d’une faute du locataire ou d’un défaut d’entretien normal de sa part.

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