Vous êtes locataire de votre habitation depuis déjà quelques années, mais surprise… 6 mois avant la reconduction du bail, vous recevez un courrier de votre propriétaire qui vous délivre un congé pour vendre. Il faut savoir que dans cette situation, vous pouvez rester dans votre logement si vous exercez votre droit de préemption.
Le droit de préemption : qu’est-ce que c’est ?
Si votre propriétaire désire vendre, il vous transmet un congé pour vente. Dans ce cas, vous êtes prioritaire sur l’achat du bien que vous occupez. Ce droit s’applique seulement aux locaux qui sont loués vides et qui sont à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation, principal et professionnel.
Ce droit signifie que la priorité est accordée au locataire pour acheter le logement avant un autre acquéreur. Le droit de préemption débute dès que le propriétaire bailleur envisage de mettre son bien en vente.
Bon à savoir : ce droit de préemption n’existe que si le propriétaire vend son bien en fin de bail et qu’il décide de le commercialiser libre d’occupants. Le congé pour bail doit être transmis au locataire 6 mois avant la fin du bail. C’est uniquement quand toutes les conditions sont réunies que ce droit existe réellement.
Dans le cadre de la vente du bien en cours de bail
Le locataire peut être prioritaire dans deux cas :
- Lorsque c’est une première vente consécutive à la division ou à la subdivision de l’immeuble, le droit de préemption s’applique encore. Ce droit est déterminé par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Il accorde au locataire la priorité sur la vente alors qu’il ne reçoit pas de congé. C’est le cas des appartements en immeuble collectif. Ce dernier passe en copropriété et cela profite au locataire.
- Il existe un second droit de préemption qui provient de la loi du 13 juin 2006 et qui a été modifié par la loi Alur. Si la vente concerne l’immeuble complet, englobant l’appartement, et qu’il est vendu en une seule fois, le locataire bénéficie alors du droit de préemption.
Vente occupée et échec au droit de préemption
Si votre propriétaire souhaite vendre son bien en cours de bail, il peut vous faire une offre, mais il n’y est pas obligé, car en pratique, vous ne bénéficiez pas du droit de préemption.
En revanche, il peut vendre son appartement occupé en cours de bail, et dans ce cas, le nouveau propriétaire doit conserver le locataire et respecter le contrat de location en cours.
Attention : depuis la loi Alur de 2014, l’acquéreur du logement occupé qui veut donner congé au locataire a le devoir de respecter certains délais :
- Il ne peut le faire qu’en attendant la fin du bail en cours, plus les trois années du bail reconduit pour mettre fin au contrat de location et revendre l’appartement libre. S’il achète à dix mois par exemple de la fin du bail en cours, il peut donner congé au locataire qu’à l’échéance du bail plus trois ans du bail reconduit. Cela signifie qu’il devra attendre trois ans et dix mois.
- Si l’acheteur veut donner un congé pour reprise, il est tenu d’attendre alors au minimum deux ans à partir de la vente, même si l’échéance du bail est plus proche.
Les limites au droit de préemption
Dans le cadre de la vente à une personne de la famille
Si le propriétaire vend son bien à un de ses parents, le droit de préemption ne s’applique pas. Il faut qu’il s’agisse de parents ou alliés jusqu’au troisième degré, cela englobe donc les oncles et tantes, les neveux et nièces, les cousins germains et les arrière-grands-parents. Le propriétaire peut alors ne pas vous notifier le contrat de vente.
En cas d’immeuble vétuste
Si l’immeuble et le logement sont jugés insalubres ou qu’au moins le quart de la superficie du bâtiment est classé dans la catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948, alors le droit de préemption n’existe pas.
Il ne concerne pas non plus les logements meublés ou les baux saisonniers.
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