Les revenus du loueur en meublé non professionnel ou LMNP sont à déclarer en fonction de règles précises qui entourent cette activité secondaire. La fiscalité est donc très spécifique. Nous allons voir comment déclarer des revenus LMNP.
Statut LMNP : à quoi correspond-il ?
Le statut LMNP ou Loueur meublé non professionnel concerne tous ceux qui ont décidé d’investir dans une habitation meublée qu’ils vont mettre en location. Il peut s’agir d’un logement indépendant, mais également d’un appartement situé dans une résidence de services. Les secteurs porteurs de fortes demandes sont en particulier les résidences pour les étudiants ou pour les personnes âgées dépendantes ou encore pour les séniors. Comme cela représente une utilité pour ce secteur en pénurie tout en vous assurant un revenu complémentaire, vous bénéficiez d’une fiscalité spécifique et avantageuse.
Cela commence par le fait que ces biens sont vendus en prix hors taxes. Les futurs propriétaires réalisent dès l’achat des économies puisqu’ils ne payent pas la TVA. Par la suite, ils bénéficient de déductions, celles-ci sont accordées suivant le chiffre d’affaires réalisé et le profil du propriétaire. Il faut juste obtenir un numéro de SIRET pour exercer cette activité en toute légalité. Il faut savoir que vous devrez certainement régler la CFE ou cotisation foncière des entreprises.
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La déclaration de revenus LMNP sous le régime micro BIC
Le régime micro-BIC est celui auquel vous êtes soumis si le montant total des revenus provenant de vos locations meublées n’est pas supérieur à 70 000 euros par an. Quand il est question de logements touristiques et que ces derniers sont situés dans des bâtiments classés, le montant passe à 170 000 euros.
Comment réaliser votre déclaration en revenus micro-BIC ?
Dans votre déclaration annuelle des impôts sur le revenu, le montant de vos revenus LMNP, soumis au régime micro-BIC sont à faire figurer dans le formulaire n°2042 C-PRO. La rubrique concernée est celle qui est intitulée »Professions non salariées » et la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Cette déclaration est réalisée comme la déclaration classique au cours du mois de mai ou début juin.
Vous avez alors à mettre la somme totale des revenus que vous avez tirés des locations meublées. Ce sont ensuite les impôts qui calculent directement l’abattement auquel vous avez droit. Ensuite, le chiffre concernant le revenu LMNP est taxé au taux marginal qui est le même que celui appliqué à vos revenus classiques. Il est ensuite soumis à 17.2 % de prélèvements sociaux.
À noter : depuis la réforme de l’impôt avec le prélèvement à la source du 1er janvier 2019, il n’existe plus aucun décalage entre la perception de vos revenus et leur imposition. Vous devez en effet verser un acompte soit mensuel soit trimestriel ; selon votre choix. Ce n’est que lors de la déclaration d’impôts que la somme à payer sera régularisée selon le montant effectif que vous avez déclaré.
Pourquoi choisir ce régime fiscal en particulier ?
Ce régime s’adresse prioritairement aux petits investisseurs qui désirent également profiter de certains avantages fiscaux. Vous n’avez aucune comptabilité à faire si ce n’est déclarer de manière correcte les revenus tirés de cette ou ces locations en meublé.
Quels sont les avantages du micro-BIC ?
Le micro-BIC s’avère avantageux puisqu’il vous permet de faire baisser votre impôt. Vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50 % sur les sommes que vous tirez de votre location meublée et 70 % si le logement est situé dans un immeuble classé.
Bon à savoir : dans le formulaire n° 2042 C-PRO en régime réel, vous trouvez dans la quatrième page, une section appelée, « revenus à imposer aux prélèvements sociaux ». Il ne faut pas la remplir quand il s’agit de revenus locatifs en meublé. Les prélèvements sociaux sont perçus automatiquement.
La déclaration de revenus LMNP au titre du régime réel
Le régime réel d’imposition pour les revenus des locations en meublé n’est que facultatif quand vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC. Il est en revanche obligatoire, si vous dépassez les plafonds qui sont déterminés pour le micro-BIC.
À savoir : si vous faites partie d’une indivision en LMNP, vous ne pouvez bénéficier que du régime réel. Cela signifie que dans cette situation spécifique, les charges et les recettes sont partagées entre les indivisaires selon le pourcentage que vous détenez au sein du meublé. C’est notamment pour cette raison que vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro-BIC.
Comment réaliser votre déclaration de revenus en régime réel ?
La déclaration de revenus d’un loueur de meublés ,non professionnel au titre du régime réel oblige à remplir une déclaration de résultat sous le formulaire n° 2031. Vous le faites en même temps que votre déclaration de revenus classique. Vous devrez cependant y ajouter un bilan avec compte de résultat parfaitement rempli.
Pour déduire vos charges d’amortissement, il faut en plus procéder à la rédaction d’un tableau qui respecte parfaitement les normes qui sont déterminées par le Code général des impôts et l’article 39C.
Si vous optez pour ce régime particulier, il est préférable de faire appel à un expert-comptable de manière à faciliter la gestion administrative et fiscale de votre activité. Adhérer à un Centre de Gestion agréé (CGA) présente de réels avantages pour optimiser votre investissement locatif en LMNP.
Pourquoi choisir ce régime fiscal ?
Si vous possédez plusieurs biens meublés et que vous dépassez le plafond de chiffres d’affaires déterminé pour l’autre régime, ce régime devient obligatoire. Cette option est intéressante si vos charges sont élevées, mais dans cette situation, il faut en faire une demande officielle auprès des impôts.
Quels sont les atouts du régime réel ?
Ce régime présente un intérêt réel puisqu’il permet aux loueurs de meublés d’imputer les frais qui sont intimement liés à la gestion de leur bien. Vous pouvez notamment déduire les taxes payées, les travaux réalisés, les assurances, les intérêts d’emprunt… L’amortissement réduit de manière significative le montant des bénéfices imposables. Si jamais, vous avez un déficit, vous êtes en droit de l’imputer sur l’année en cours et les dix années suivantes à condition qu’il dépasse 10 700 euros par an.
Il faut alors suivre de manière méticuleuse les charges et tenir compte de l’amortissement de la location meublée. Il faut réaliser une vraie comptabilité que vous pouvez confier à un expert-comptable.
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