La location-accession permet d’acquérir progressivement un logement. Après une période de jouissance, le locataire peut acheter le bien. Un prêt social peut aussi aider à acquérir le bien.
Qu’est-ce que la location accession ?
La location-accession est un contrat immobilier permettant à une personne d’acquérir progressivement un appartement ou une maison. L’occupant est d’abord locataire pendant une période de jouissance.
Cette période est déterminée avec le propriétaire au moment de la signature du contrat. Au terme de cette période de jouissance, le locataire a la possibilité de lever l’option d’achat. Il devient alors pleinement propriétaire.
Le contrat de location-accession
Le contrat de location-accession doit obligatoirement être signé devant un notaire. Il doit mentionner le prix de vente du logement, sa description complète.
Il fixe la date d’entrée en jouissance du bien qui va être le point de départ de la période de jouissance. Cette période de location est fixée pour une durée de un à quatre ans.
Le contrat mentionne la redevance et ses composantes ; les charges pesant sur le locataire ; les assurances, les garanties et les conditions permettant de résilier le contrat.
Il est possible de rédiger un contrat sous seing privé pour réserver le bien. Le propriétaire s’engage à ne pas vendre pendant une certaine période et le locataire s’engage à verser une somme d’argent qui peut aller jusqu’à 5 % du prix de vente.
Les obligations du locataire pour un contrat de location-accession
Pendant toute la période de jouissance, l’acquéreur potentiel est d’abord locataire. Il va devoir payer une redevance. Elle comprend un « loyer », la fraction locative, et une fraction acquisitive qui est une avance sur le prix de vente.
Le locataire assume également les charges locatives de copropriété s’il s’agit d’un immeuble collectif. Il paie la taxe foncière, les réparations courantes et l’assurance.
Les obligations du vendeur
Le propriétaire s’engage à réserver le logement au locataire jusqu’à la levée de l’option. Il s’engage également à réaliser les travaux de réparation importants. Il doit se substituer au locataire si ce dernier ne paie pas les charges de copropriété mais est alors en droit de résilier le contrat de location-accession.
Les biens concernés par la location-accession
S’il s’agit d’une location-accession sans prêt social de location-accession (PSLA), le bien peut être un appartement, une maison, un immeuble.
S’il y a PSLA, le bien ne peut être qu’un logement neuf ou une Vente en l’état futur d’achèvement. Le propriétaire doit également respecter un prix de vente et un loyer au mètre carré qui ne peut dépasser certains plafonds.
Dans les deux cas, le logement doit être la résidence principale.
Le prêt social de location-accession
Pour bénéficier d'un PSLA, il ne faut pas dépasser un plafond de ressources fixé par la loi. Ce plafond varie en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal et de la zone d’implantation du bien. Même s’il y a un PSLA, le locataire n’est pas obligé d’accepter le transfert.
À la fin de la période de jouissance
Lorsque la période de location arrive à échéance, il y a trois solutions.
Le locataire ne veut plus acheter
Le locataire décide de ne pas acheter le bien. Il doit informer le propriétaire au moins trois mois avant la fin de la période de jouissance. Le propriétaire doit restituer la fraction acquisitive. Le propriétaire peut demander une indemnité de compensation qui correspond à 1 % du prix de vente.
Le locataire lève l’option d’achat
Le locataire souhaite acheter le bien. Il doit prévenir le propriétaire trois mois avant la date d’échéance puis verser le solde du prix. Un acte de vente définitif est signé pour le transfert de propriété.
Le propriétaire ne veut plus vendre
Si le propriétaire ne veut plus vendre, il doit avertir le locataire trois mois avant la fin de la période de jouissance et lui verser une indemnité correspondant à 3 % du prix de vente.
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