Réaliser un investissement dans un logement qui est sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) présente certains avantages fiscaux. En outre, si ce bien est placé entre des mains expertes pour une location gérée, vous pouvez bénéficier de conseils de qualité pour rentabiliser au mieux votre placement. Toutefois, pour une raison ou une autre, il peut arriver que vous ayez besoin de revendre votre bien acquis en LMNP afin d'opter pour un autre investissement. Nous vous proposons ici de faire le tour des points essentiels à prendre en compte avant de mettre votre logement meublé en vente.
Faites le point avec le gestionnaire de votre bien en LMNP
Avant de procéder à une quelconque opération impliquant la revente en LMNP de votre bien, vous devez prendre un rendez-vous avec votre gestionnaire immobilier si le logement concerné est en résidence gérée. Cette entrevue vous permettra de bénéficier de précieux conseils, de vous assurer que la revente est bien envisageable et que cette transaction vous sera bénéfique. En fonction du marché vers lequel vous vous êtes dirigé (EHPAD, logements pour seniors ou étudiants, résidences d'affaires, de services ou de tourisme…), il se peut que vous trouviez rapidement un acquéreur.
Ce sera alors à votre gestionnaire de procéder à la mise en vente de votre bien en LMNP. Il pourra effectuer des publications sur des plateformes spécialisées, proposer une acquisition à sa société de gestion immobilière ou encore faire appel à une société spécialisée dans ce type d'opérations. Quelle que soit la démarche adoptée, le professionnel disposera de meilleures ressources et d'un réseau relativement large pour vous permettre d'obtenir satisfaction au plus vite.
Estimez votre bien meublé
Une fois votre besoin exprimé, vous devez trouver le prix idéal pour céder votre bien. Votre gestionnaire peut vous accompagner dans cette étape et vous aider à fixer un prix juste qui vous permettra, si cela est possible, de bénéficier d'une plus-value sur l'achat, tout en conservant un taux de rentabilité intéressant.
Pour vous faire une idée de la tâche, un logement meublé acheté à 100 000 € et qui dispose d'une rentabilité de 5% peut gagner au bout de 10 ans une revalorisation de sa rentabilité pour passer à 5,5%. Si après cette période, vous décidez de vendre votre bien, vous attirerez plus d'investisseurs si vous le vendez au prix d'achat, soit 100 000 €, parce que la rentabilité sera très intéressante et donc plus attractive. Si toutefois vous décidez de faire une plus-value et de vendre le bien à 115 000 € par exemple, la rentabilité diminuera, ce qui baissera également l'attrait des investisseurs.
Revente en LMNP : assurez-vous de répondre à certaines questions
Pour revendre votre bien en LMNP dans les meilleures conditions, prenez également le temps de répondre à ces quelques questions.
À quel moment vendre ?
Pour mettre en vente votre bien, vous devez faire attention à deux calendriers.
Vendez pendant les périodes qui favorisent l'acquisition
Les logements situés en montagne se vendent généralement mieux pendant les périodes qui précèdent les congés d'hiver et de printemps. En été, les chances de vendre sont généralement faibles. De même, si le bien immobilier que vous souhaitez céder se situe en bord de mer ou dispose de facilités qui peuvent plaire aux vacanciers, la meilleure période pour les mettre en valeur sera le printemps ou l'automne. L'hiver se prêtera moins à une vente pour ce type de logement.
Pour les biens qui sont destinés aux étudiants ou les logements situés dans des villes universitaires, vous pouvez miser sur les périodes qui précèdent les rentrées universitaires pour améliorer vos chances de vite trouver un acquéreur. Prenez ces variables en compte et assurez-vous d'informer votre gestionnaire quelques mois avant ces périodes pour maximiser vos chances de vendre.
Votre gestionnaire pourra surtout vous être utile s'il s'agit d'une revente dans une résidence de services. De manière générale, les travailleurs déménagent beaucoup tout au long de l'année. L'expertise de votre gestionnaire fera alors toute la différence pour trouver la bonne période pour vendre votre bien.
Vendez au meilleur moment en tenant compte de votre bail avec votre gestionnaire
Lorsque vous souhaitez vendre un bien en location gérée, vous devez idéalement attendre le début ou le milieu du bail avant de faire connaître votre décision de revente. La fin du bail est une période généralement peu recommandée, car votre gestionnaire pourrait proposer de nouvelles conditions au moment du renouvellement du bail, ce qui ne serait pas très avantageux pour un nouvel acquéreur.
Il est également déconseillé de terminer votre contrat de bail avec un gestionnaire avant de mettre votre bien LMNP en vente. En plus de vous causer de nombreux soucis, il y a des risques que cela diminue l'attrait des investisseurs pour votre bien.
Comment gérer votre fiscalité ?
Au moment d'acheter votre bien en LMNP, vous avez certainement pris le temps de vous renseigner sur les dispositifs de défiscalisation. Si vous avez opté pour un remboursement de la TVA sur le prix de l'acquisition, vous vous êtes alors engagé à conserver votre bien pendant 20 ans. Vous pouvez revenir sur votre engagement afin de vendre votre bien. Dans ce cas, vous devrez calculer la TVA au prorata des années restantes et rembourser cette somme avant de céder votre bien.
Alternativement, vous pouvez, grâce à une exception définie dans l'article 257 bis du Code Général des Impôts (CGI), demander à votre acquéreur de reprendre le bail commercial si ce dernier est lui aussi assujetti à la TVA.
Faites la promotion du gestionnaire de votre bien en LMNP
Le gestionnaire de votre bien LMNP doit être un prestataire de qualité pour attirer plus d'investisseurs. Ainsi, en dehors de la mise en place d'une stratégie efficace pour vendre votre bien, la notoriété de cet expert peut se révéler très utile. Soyez certains que les investisseurs qui seront intéressés par votre bien feront des recherches sur l'exploitant pour s'assurer de son expertise et de son expérience avant de faire une proposition.
Prenez donc les devants et parlez de votre gestionnaire aux personnes qui pourraient être intéressées. Vantez ses mérites et laissez-les renforcer ce sentiment à travers leurs recherches.
En prêtant une attention particulière aux différents points énoncés ici, vous pouvez améliorer vos chances de réaliser la revente de votre bien en LMNP géré dans les meilleures conditions.
