Achat d’un logement : que vérifier avant d’acheter ?

Vous avez visité de nombreux logements et vous avez enfin trouvé celui qui coche toutes les cases. Il ne vous reste plus qu’à vérifier de nombreux critères auxquels vous n’avez peut-être pas pensé au départ. Cela vous permet d’éviter les surprises désagréables par la suite.

Vente Immobilière
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Étudier les solutions de financement avec votre banque

Si vous ne l’avez pas fait avant, c’est certainement la première étape à franchir. Prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire et exposez-lui votre projet. Cela vous permet de connaitre les conditions dans lesquelles il peut vous prêter la somme nécessaire. En ayant une idée du budget auquel vous pouvez prétendre, vous pouvez faire une proposition plus juste.

Ces prêts sont longs et cela impose souvent des évolutions professionnelles ou personnelles ainsi qu’une conjoncture économique fluctuante, il faut en tenir compte. Sachez que vous aurez la possibilité de renégocier votre prêt et ses conditions.

Renseignez-vous également sur les aides qui vous sont proposées : prêt à 0 %, loi Pinel

Vérifiez l’état général de l’habitation dès la première visite

Pour un appartement

Examinez l’état des murs et des plafonds et notamment l’absence de traces d’humidité, d’infiltrations ou de ventilation, mais également de fissures.

Vérifiez l’état de la robinetterie et de la plomberie : actionnez la chasse d’eau, ouvrez les robinets.

Contrôlez les installations électriques et de chauffage. Repérez la présence d’un disjoncteur général et d’une prise terre notamment.

Observez bien l’isolation phonique entre appartements et par rapport à l’extérieur. Visitez à différents moments de la journée et notamment en début de soirée quand les occupants sont présents.

Demandez le DPE pour vous renseigner sur l’isolation thermique.

Faites attention à la disposition de l’appartement. L’exposition est importante et pour cela n’hésitez pas à vous servir de votre smartphone et de la fonction boussole.

Renseignez-vous sur les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de notaire et d’agence.

Pour une maison

La toiture et la charpente : il faut repérer les problèmes sur la toiture, examiner l’état des solives, des chevrons et des poutres.

Recherchez si des fissures ne sont pas présentes dans les murs et sur les façades.

Pour le reste, les points clés sont les mêmes qu’en appartement. Faites-vous aider par un professionnel si vous avez des doutes. Celui-ci évaluera le montant des travaux à entreprendre au besoin. Vous demandez alors une contre-visite. N’hésitez pas à exiger du vendeur qu’il vous montre les factures des travaux entrepris. Demandez également les factures d’énergie, ainsi que la taxe foncière.

Se renseigner sur la copropriété

Quand vous achetez un appartement, vous devenez alors membre de la copropriété que celle-ci soit restreinte ou plus importante. Vous devenez en effet propriétaire d’une ou plusieurs parties privatives : votre appartement, mais aussi le garage, la cave, etc.

Vous êtes également copropriétaire des parties communes de l’immeuble comme le hall d’entrée, ascenseur, jardin, toiture, escalier. Cela vous donne des droits, mais également des devoirs.

Renseignez-vous bien : le jardin pour un appartement au rez-de-chaussée peut être à usage exclusif. Dans le même cas, vous ne serez pas en charge des frais liés à l’ascenseur.

Il faut consulter les derniers procès-verbaux des assemblées générales. C’est intéressant pour savoir si des travaux sont prévus et s’ils ont déjà été votés et payés par les propriétaires. Cela est important dans le cas du ravalement de façade, de la reprise de toiture, du changement d’ascenseur ou de chaudière. Ces travaux entrainent des frais importants supplémentaires.

Renseignez-vous sur les travaux que vous pouvez éventuellement envisager : abattage d’un mur porteur par exemple.

L’environnement et le devenir du quartier

Il faut savoir qu’à la revente, le prix du bien est lié à l’environnement de ce dernier. Les commerces, les écoles, les parcs et les transports en commun sont des points importants. Faites cependant attention aux bruits qui en découlent.

Demandez à la copropriété si des commerces sont susceptibles de s’installer en bas de l’immeuble, ils peuvent représenter une nuisance.

Questionnez des personnes et le voisinage pour déterminer l’ambiance du quartier dans lequel vous voulez acheter.

Demandez à la mairie de consulter le plan d’occupation des sols et le plan local d’urbanisme pour identifier les projets de construction et d’aménagement qui peuvent valoriser ou dévaloriser le bien repéré.

Examinez également le règlement d’urbanisme si vous avez décidé de changer les volets et la porte ou de peindre la façade de votre maison. Certaines exigences font monter les prix.

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Vérifiez la surface du bien convoité

Dans l’immobilier, il existe plusieurs définitions de la surface. Il faut distinguer notamment la surface habitable et la superficie loi Carrez.

La superficie loi Carrez est celle qui est obligatoire pour les lots en copropriété. C’est également la plus importante, mais elle ne tient pas compte des planchers dont la hauteur sous-plafond est inférieure à 1.80 mètre. Elle comprend la superficie des combles non aménagés, de la véranda, du grenier et de la remise.

Vous êtes autorisé à contester la surface donnée durant un an après votre acquisition. Si la surface qui manque par rapport à celle annoncée est de 5 % au moins, alors vous pouvez prétendre à une réduction de prix proportionnelle à l’erreur.

Évaluez le prix du bien

Faire cette évaluation tout seul n’est pas simple surtout quand vous arrivez dans une ville encore inconnue. N’hésitez pas à prendre des renseignements sur le marché en question. Vous disposez de différents moyens :

Votre notaire ou la chambre notariale vous donne des tarifs très précis. Le baromètre internet immobilier des notaires est encore plus précis et basé sur les prix de vente effectifs, c’est valable pour l’ancien.

Les annonces immobilières des agences et des particuliers vous donnent également une vue assez juste sur les prix pratiqués. Vous trouvez également sur certains sites une base de données intéressante pour évaluer plus justement le prix.

Patrim est la base de l’administration fiscale qui est mise en ligne, il suffit de renseigner votre numéro fiscal et votre identifiant.

Tous ces moyens vous offrent la possibilité de négocier le prix de vente du bien si vous pensez qu’il a été surestimé ou de faire une offre au prix, si ce dernier vous parait conforme au marché dans le quartier ou la ville.