Vendre en viager sans l’accord des héritiers : est-ce possible ?

La vente en viager est la solution adoptée par beaucoup de personnes, le plus souvent âgées, pour continuer à occuper leurs maisons tout en recevant une rente ou un capital. Cette vente est strictement encadrée et l’accord des héritiers est, dans certains cas, nécessaire.

Viager Héritier
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Quand est-il possible de vendre sans l’accord des héritiers ?

En principe, toute personne qui est pleinement capable, c’est-à-dire qu’elle conserve toutes ses facultés intellectuelles, peut disposer de son patrimoine comme bon lui semble. Elle peut donc vendre sa maison ou toute autre propriété sans l’accord des héritiers ou de toute autre personne, car elle est en capacité de conclure un acte de vente en viager ou d’une autre nature.

Il existe cependant des exceptions à cette règle qui font qu’il n’est pas possible de vendre sans l’accord de certaines personnes. C’est le cas lorsque le bien est en indivision, si le vendeur est sous tutelle ou curatelle ou s’il n’est pas le seul propriétaire du bien.

Dans le cas de l’indivision, les autres ayants droits doivent donner leur accord, si le vendeur est sous curatelle ou tutelle, c’est son représentant légal qui doit approuver la vente. Dans le cas d’une copropriété, les copropriétaires doivent aussi donner leur accord.

Faut-il l’accord du conjoint pour vendre en viager ?

Le conjoint a certains droits en ce qui concerne les biens immobiliers, notamment lorsqu’il s’agit d’une résidence principale. Ces droits varient selon que les deux conjoints sont mariés ou non et selon que le bien leur appartient à tous les deux ou à un des deux conjoints seulement.

Dans le cas du conjoint propriétaire, que le couple soit marié en communauté ou en séparation de biens, que les deux conjoints soient en concubinage ou mariés, c’est une copropriété. Les règles de la copropriété s’appliquent alors et la vente n’est possible que si les deux conjoints la souhaitent. Le viager est alors une protection pour les deux conjoints, car une clause peut être inscrite dans le contrat de vente pour que, en cas de décès d’un des deux conjoints, le survivant perçoive la totalité de la rente.

Dans le cas d’un conjoint non propriétaire, tout dépend du type d’union. Si le couple est marié, le consentement du conjoint est nécessaire si le bien en question est une résidence principale. Si c’est une résidence secondaire, son accord n’est plus nécessaire.

Faut-il l’accord des enfants ?

L’accord des enfants pour vendre un bien en viager peut être nécessaire dans un seul cas. C’est celui où le bien en question est détenu en indivision par un parent et ses enfants. Ce cas de figure se présente lorsqu’un des deux parents décède. Le conjoint survivant devient alors propriétaire du bien en indivision avec les enfants. Dans cette situation, la règle de l’indivision s’applique et l’accord de chacun des enfants est nécessaire pour que la vente puisse se faire.

Le viager et la succession

Ce qu’il faut savoir lors d’une vente d’un bien en viager, est que le propriétaire continue à être l’usufruitier du bien tout en percevant une rente, mais le bien n’entre plus dans son patrimoine successoral.

C’est pour cette raison qu’il arrive souvent que les enfants voient dans la vente en viager une façon de les déshériter. Il est donc important que le propriétaire en informe ses enfants avant de conclure la vente et leur explique les raisons réelles qui motivent cette vente.

Il est aussi possible d’envisager de vendre en viager à ses enfants. C’est une façon pour le propriétaire de profiter de la rente tout en permettant à un ou plusieurs de ses enfants d’accéder à la propriété. Cette vente au sein de la famille a, en outre, l’avantage d’éviter la fiscalité sur les droits de succession.

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