Les biens sont plus chers à l’achat dans l’immobilier neuf que dans l’ancien, si l’on considère seulement le prix au mètre carré. Cependant, qu’en est-il vraiment en tenant compte de tous les paramètres ? C’est la question à laquelle nous répondons.
Comment se décompose le prix dans l’immobilier neuf ?
Il faut commencer par appréhender la composition du prix dans l’immobilier neuf. Il faut savoir que le coût d’acquisition dans le neuf comprend déjà une TVA de 20 % qui est à la charge de l’acheteur. Le promoteur immobilier l’encaisse et restitue ensuite la somme intégrale à l’État. Il n’existe pas de TVA quand vous achetez dans l’ancien.
Souvent le neuf est commercialisé avec une place de parking. Le prix de cette dernière fait partie du prix du bien et représente généralement entre 7 000 et 20 000 euros du prix, selon les villes. Dans l’ancien, il existe rarement des ventes avec place de parking incluse.
Enfin, les promoteurs affichent les prix de vente « actes en main » qui comprennent les frais d’acquisition : frais de caution, frais de notaire, et intérêts intercalaires. Selon les frais compris, cela fait varier le prix de 4 à 8 %. Un bien immobilier proposé dans l’ancien est affiché hors frais d’acquisition.
Un atout supplémentaire dans le neuf tient aux normes qui sont respectées et qui permettent de réaliser des économies d’énergie certaines. Soit, les biens sont très peu énergivores soit, ils produisent de l’énergie. Si cela a un coût pour le promoteur, il représente une économie non négligeable pour les futurs acquéreurs.
De ce fait, le prix affiché dans le neuf est supérieur à celui de l’ancien, mais il comprend de nombreux frais que ne comprennent pas les biens dans l’ancien.
Les frais de notaire : quels sont-ils ?
La deuxième différence importante tient au fait que les frais de notaire dans le neuf sont moins importants que dans l’ancien puisqu’ils passent de 7 % à 2 % environ. 5 % de frais en moins pour l’acquéreur.
Les frais d’entretien et les charges dans l’ancien
Vous avez déniché l’appartement de vos rêves dans le centre-ville et en plus, vous estimez que le prix était correct. Avez-vous cependant pensé aux frais et aux charges que vous devez payer en tant que copropriétaire. Il ne faut pas perdre de vue que les charges d’entretien ou de copropriété sont plus conséquentes dans l’ancien que dans le neuf. Les nouvelles normes sur le plan énergétique augmentent encore la différence. On peut le plus souvent les multiplier par 3 ou 4.
Un bien neuf bénéficie de la garantie décennale sur le gros œuvre et de la garantie biennale sur l’équipement alors que ces sécurités n’existent pas dans l’ancien.
Dans le neuf, le particulier qui met son bien en location peut profiter d’un dispositif permettant une réduction d’impôt.
Le neuf est plus cher : pour quelles raisons ?
Le prix du foncier est l’une des causes les plus évidentes pour le prix du neuf par rapport à l’ancien. Entre 2009 et 2017, le prix a connu une augmentation très forte puisqu’il est passé de 57 euros à 85 euros du mètre carré, si l’on en croit le ministère de la Cohésion des territoires. L’achat du terrain représente entre 13 et 19 % du coût total pour le promoteur immobilier. Il a donc un impact sur le coût des logements neufs. Cela représente environ 1 000 euros du mètre carré supplémentaire sur un appartement dans le neuf.
Conditions de financement : quelle différence entre le neuf et l’ancien ?
Les conditions de financement doivent également être prises en compte. Les primo-accédants aux revenus assez modestes qui décident d’acheter dans le neuf ont droit au prêt à taux zéro (PTZ) qui peut représenter jusqu’à 40 % du montant global de l’achat hors frais de notaire.
Dans la même zone, les acquéreurs d’un bien ancien ne bénéficient pas de cet avantage. Dans les zones B2 ou C, la logique est inversée, car l’offre de biens immobiliers est plus forte. Le PTZ s’adresse en priorité dans ce cas aux logements anciens si vous avez prévu des travaux.
La rentabilité en termes d’investissement
Les banques ne sont pas à priori censées faire de distinction de taux en fonction du type de logement. Mais dans les faits, elles préfèrent nettement financer un bien dans le neuf qu’un bien dans l’ancien qui risque de nécessiter de gros travaux pour être remis aux normes et assurer le confort de ses occupants. Suivant le montant des travaux, il arrive qu’elles refusent le financement, et cela même si les sommes sont peu élevées. Cela s’explique pour la raison suivante : la banque pense que le montant des travaux ne permettra pas à la valeur de la maison de grimper d’une somme équivalente. Si l’acheteur devait revendre pour rembourser le crédit, la banque estime alors qu’elle ne rentrerait pas dans ses frais.
Si l’on considère la plus-value potentielle, l’avantage est plutôt du côté de l’ancien. Un bien neuf va forcément subir quand vous allez le revendre, une décote équivalente à celle de l’ancien. De plus, l’immobilier neuf se trouve souvent dans des zones d’urbanisation récentes ou dans des quartiers qui ont fait l’objet de transformations et rénovations. De ce fait, il est difficile de savoir quelle va être l’évolution des prix qui varient avec la demande. Si celle-ci explose, les prix augmentent, mais si celle-ci baisse ou reste stable, alors les prix du bien seront stables ou diminueront. C’est donc une opération incertaine bien qu’en général à la suite des changements qui interviennent le quartier a tendance à être très recherché et plus cher au niveau du prix au mètre carré.
Pour l’investissement locatif, le neuf est plus intéressant. Vous n’avez pas de travaux à faire, et il peut être habité tout de suite. Les locataires recherchent des appartements neufs pour les économies d’énergie et le confort moderne qui est proposé. Souvent les biens proposés dans le neuf sont situés dans des quartiers en devenir ce qui présente un atout supplémentaire en cas de revente.
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