Travaux urgents en copropriété : quelles sont les obligations du syndic ?

Le syndic de copropriété a pour objectif de veiller à la conservation de l’immeuble. Il doit donc intervenir en cas de dommages ou de défaut d’entretien des parties communes. En cas d’urgence, il va faire réaliser les travaux nécessaires sans attendre d’obtenir l’accord des copropriétaires.

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Les prérogatives du syndic

Le syndic, quand il veut envisager des travaux sur les parties communes d’une copropriété, doit tout d’abord obtenir l’aval de tous les copropriétaires qui se réunissent en assemblée générale. C’est la loi qui l’exige. Cela concerne l’ensemble des travaux courants.

En cas de travaux urgents, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de prendre l’initiative des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il ne peut y avoir aucune clause dans le règlement de copropriété qui supprime ou restreint cette possibilité. Et si c’est le cas, elle est considérée comme non écrite et de fait, inapplicable, selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est le cadre fixé au syndic qui l’autorise à prendre cette décision seul.

Travaux d’urgence : qu’est-ce que c’est ?

Il faut se référer à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour en savoir plus. Celui-ci évoque l’obligation pour le syndic de réaliser :  « [...] tous travaux nécessaires à la sauvegarde [...] » de l’immeuble. Il faut l’interpréter de cette manière : il s’agit des travaux qui doivent être réalisés tout de suite pour éviter un préjudice éventuel imminent. De ce fait, convoquer une assemblée générale ne permettrait pas cette réactivité impérative. Il s’agit également des travaux qui visent à protéger la sécurité des personnes vivant dans l’immeuble.

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Le syndic peut demander aux propriétaires le versement d’une avance ne dépassant pas un tiers du montant estimatif des travaux. Dès le début des travaux, il convoque les copropriétaires en assemblée générale pour voter les dépenses et valider les travaux.

C’est le tribunal qui est en mesure d’apprécier le caractère urgent des travaux. Ils sont généralement destinés à protéger les biens et les personnes ainsi que la solidité de l’immeuble ou encore ils touchent à sa salubrité.

Les travaux d’étanchéité d’un toit-terrasse, la remise en état des canalisations d’eau, le dégorgement et la réparation du collecteur d’égout, une insuffisance importante de chauffage… Ces éléments possèdent ce caractère urgent.

Quelles démarches le syndic doit-il effectuer ?

Il fait réaliser les travaux sans attendre, mais en même temps, il doit avertir les copropriétaires et les convoquer en assemblée générale. Cette obligation doit être respectée que le syndic soit bénévole ou professionnel. C’est le cas même si les travaux sont peu coûteux.

Si ce n’est pas respecté et que la convocation est trop tardive, le droit des copropriétaires à contester existe. Ils ne peuvent pas être condamnés s’ils refusent de payer leur quote-part.

L’assemblée générale peut alors contester le caractère urgent des travaux ou les ratifier. En cas de contestation, le syndicat des copropriétaires reste redevable des sommes engagées par les entreprises ayant réalisé les travaux. Il faut intenter une action en justice pour en obtenir le remboursement par le syndic, en prouvant que les travaux n’étaient pas indispensables.

La responsabilité du syndic

C’est au syndic qu’il appartient de mesurer avec justesse le caractère urgent des travaux. Il va ainsi déterminer s’il peut agir spontanément ou s’il doit d’abord organiser une AG pour en décider collectivement. Si jamais l’urgence n’est pas réelle, il enfreint alors les limites de son mandat. Il engage alors sa responsabilité civile et il s’expose à devoir rembourser au syndicat de copropriétaire, le montant des travaux engagés.

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S’il tarde à réagir ou qu’il n’intervient pas en attendant que l’assemblée générale décide, il engage également sa responsabilité si des dommages atteignent les parties communes. Le syndic ne peut pas être responsable si c’est l’AG qui a refusé les travaux, quelles qu’en soient les raisons.

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