Quelles autorisations nécessaires pour quels travaux ?

Avant de commencer des travaux, il est parfois nécessaire d'obtenir une autorisation. Sans ce sésame, les conséquences peuvent être lourdes. Le point sur les démarches à effectuer.

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Pour ravaler une façade, rajouter une pièce ou même transformer un garage en pièce d'habitation, il est parfois nécessaire d'obtenir une autorisation. Dans tous les cas, c'est le service d'urbanisme de la commune qui en est en charge.

Et ce, même si elle a délégué ses pouvoirs à une intercommunalité comme une métropole, une communauté de communes ou communauté d'agglomération.

Les modifications légères : la déclaration préalable de travaux

Certains travaux nécessitent une simple déclaration préalable. Selon l'article R.421-17 du Code de l'urbanisme, elle est nécessaire lorsque vous souhaitez modifier la façade extérieure d'une maison ou de tout autre bâtiment. La création ou la modification de portes, de fenêtres, sont ainsi soumises à autorisation.

Le ravalement de la façade, sans changement particulier n'est, en principe pas soumis à une déclaration de travaux mais cela peut pourtant être le cas si le bâtiment est situé aux abords d'un monument historique ou d'un site classé.

Or, les monuments historiques sont nombreux dans les centres-villes et comprennent la plupart des églises. Et tous les immeubles et maisons situés dans un périmètre de 500 mètres autour de ce bâtiment sont concernés.

Travaux Porte Autorisations
Les créations ou modifications de portes ou de fenêtres nécessitent une déclaration de travaux dès lors qu'elles modifient, même légèrement, la façade extérieure du bien. © istock

Il est également nécessaire de déposer une déclaration de travaux avant de réaliser des travaux sur une construction existante comme une surélévation ou une extension créant une surface de plancher ne dépassant pas 20 m2.

L'extension prévue peut même être portée à 40 m2 pour les communes couvertes par un plan local d'urbanisme. Il faut être certain de la surface à prendre en compte car l'administration ne vérifie pas avant les travaux mais en cas de contrôle ultérieur, cela peut poser problème si la surface dépasse les seuils autorisés.

De plus, il ne faut pas que la totalité de la construction dépasse 150 m2. En effet, dans ce cas, le projet nécessite l'intervention d'un architecte et il faut un permis de construire. Et si les travaux sont situés à proximité d'un monument historique, il faudra obtenir un permis de construire.

Le changement de destination d'un bâtiment peut aussi donner lieu à une déclaration de travaux. Si un bâtiment agricole est transformé en logement, celle-ci est, par exemple, nécessaire.

Cette formalité s'impose d'ailleurs même si aucun travaux n'est accompli. Le changement modifie notamment la situation du bâtiment au regard de la fiscalité locale et il faut que la commune en soit informée. Cette déclaration permet à la ville d'adapter sa réglementation.

Les déclarations préalables de travaux sont effectuées en double exemplaire sur un imprimé spécifique. Le dossier doit être adressé à la mairie de la commune où les travaux seront effectués.

Le dossier doit être accompagné d'un certain nombre de documents comme des photos, des plans.

Le dossier peut être assez lourd à réaliser pour un néophyte, mais les artisans peuvent éventuellement aider leur client notamment s'ils ont l'habitude de réaliser des ravalements de façade par exemple.

La mairie donne un numéro d'enregistrement, la date à laquelle les travaux peuvent être commencés. La ville peut demander la communication de pièces complémentaires et le délai d'instruction d'un mois commence lorsque le dossier est complet. Un affichage sur le terrain durant la durée des travaux doit indiquer la nature des travaux et les possibilités de recours des tiers, c'est-à-dire comment les voisins ou les personnes qui pourraient être lésées par les travaux peuvent contester le projet.

Pour des travaux plus lourds, un permis de construire est nécessaire

Toute construction neuve ainsi que les rénovations importantes nécessitent un permis de construire. Même chose pour une extension qui aboutit à créer une surface de plus de 150 m2.

Il faut également obtenir un permis de construire lorsque vous changez la destination d'un bâtiment avec une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment.

Plus lourde que la déclaration de travaux, la demande de permis doit cependant également être déposée à la mairie de la commune où est situé le projet. Il est possible de mandater un géomètre-expert, un architecte qui se chargera des formalités.

S'il s'agit de la construction d'une maison individuelle, le constructeur peut aussi vous aider. La demande est très encadrée : il faut la déposer sur un formulaire adéquat indiqué par le service urbanisme et prévoir un dossier en quatre exemplaires. Le recours à un architecte est obligatoire pour tout ce qui dépasse 150 m2.

A la suite du dépôt de dossier, le délai d'instruction est de deux mois, en principe.

Dans certains cas, il peut être plus long, notamment si le projet est situé dans un périmètre protégé : il est alors généralement de trois mois.

Si la mairie ne répond pas dans un délai de deux ou trois mois, un permis tacite est accordé mais la mairie peut décider de le retirer dans les trois mois. Il est donc plus prudent de recontacter la ville afin de savoir pourquoi elle n'a pas répondu et quelle est sa position.

Une fois le permis accordé, tout n'est pas terminé. Le permis de construire fait l'objet d'une publicité, c'est-à-dire un affichage en mairie et sur le terrain où a lieu la construction. Il mentionne les caractéristiques essentielles de votre projet. Il s'agit notamment de la surface à construire ou la destination de la construction (logement, commerce, hôtel...). Cela constitue le point de départ du recours des tiers qui ont alors deux mois pour contester le projet auprès de la mairie puis en justice si celle-ci ne répond pas. La durée de validité du permis de construire est de trois ans mais il est possible d'en proroger la durée.

Travaux Façade Maison
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Pas de respect de la procédure : l'illégalité

Les travaux doivent respecter la construction prévue par les autorisations, que ce soit pour une déclaration préalable ou un permis de construire.

Si la personne ne respecte pas cette procédure, elle rend sa construction illégale. La commune ou des tiers peuvent contester pénalement les travaux et leur auteur peut être condamné à démolir la construction sous une astreinte, c'est- à-dire une somme d'argent payée tant que la démolition n'est pas réalisée.

Si des travaux sont lancés sans aucune autorisation alors qu'elle était nécessaire, la construction est illégale et peut subir le même sort. De plus, dans ce cas, la mairie ne délivre pas de déclaration attestant la conformité des travaux et l'absence de ce document peut compliquer la revente. En effet, pour le nouvel acquéreur, le risque subsiste pendant au moins dix ans de devoir modifier la construction pour la rendre compatible avec le contenu de l'autorisation qu'il aurait dû demander.

Résumé en tableau des autorisations nécessaires selon le type de travaux

Autorisation nécessaire Types de travaux
Travaux dispensés d'autorisation (attention, des règlements de copropriété ou de lotissement peuvent prévoir l'obtention d'une autorisation) ·        construction inférieure à 12 m de hauteur

·        construction ne créant pas de plancher de moins de 5 m2 terrasse de plain pied

·        piscine dont le bassin ne dépasse pas 12 m

·        serre d'une hauteur inférieure à 1,80 m

·        mur de clôture de moins de 2 m de hauteur hors monument historique

·        aménagement intérieurs s'ils ne touchent pas à l'aspect extérieur ou ne créent pas de changement de destination

Déclaration de travaux ·        bâtiment créant une surface de plancher jusqu'à 20 m2

·        modification extérieure et/ou changement de destination du bâtiment

·        création d'un niveau supplémentaire (mezzanine ou étage de plus de 5 m2 et de moins de 20 m2)

·        piscine entre 10 et 100 m2 pour un bassin découvert ou dont la couverture fixe ou mobile ne dépasse pas 1,80 m de hauteur

·        installation de panneaux solaires

·        ravalement si le bien est situé à proximité d'un monument historique

Permis de construire ·        toute construction neuve, extension, rénovation créant une nouvelle surface de plancher de plus 20 m2

·        changement de destination du bâtiment en cas de modification des structures porteuses ou de la façade

·        mur de clôture de plus de 2 m de hauteur, lorsque le secteur est sauvegardé ou situé dans le périmètre d'un monument historique, ou si la commune l'exige

·        piscine ou bassin de plus de 100 m2 ou tout bassin couvert de 10 à 100 m2 dont la couverture dépasse 1,80 m de hauteur

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