Loi Carrez : qu’est-ce que c’est et comment la calculer ?

Adoptée en décembre 1996, la loi Carrez définit, de manière officielle, la superficie de certains biens immobiliers. Cette superficie, dite privative, doit être mentionnée dans certaines transactions. Son mode de calcul répond à des règles très précises. L'acheteur peut se fonder sur son caractère inexact pour contester l'acte de vente.

Loi Carrez Definition

Qu'est-ce que la loi Carrez ?

L'objectif essentiel de la loi Carrez, entrée en vigueur en 1997, est de définir la surface qui sera notamment prise en compte pour fixer le prix de vente du bien immobilier.

La surface ainsi déterminée est souvent appelée surface privatise ou, tout simplement surface Carrez. Elle est légèrement différente de ce qu'on appelle la surface habitable. En effet, on ne tient pas tout à fait compte des mêmes éléments pour calculer ces deux surfaces.

Une mention souvent obligatoire

La mention de la surface Carrez est obligatoire dans le cas d'une vente immobilière portant sur un bien en copropriété. Il s'agit donc d'appartements, de locaux commerciaux ou professionnels ou encore de maisons soumises à ce régime de la copropriété. De ce fait, les maisons individuelles ne sont pas concernées.

Par ailleurs, cette surface privative doit figurer sur l'acte de vente si, en plus de faire partie d'une copropriété, le logement a une superficie supérieure à 8 m2.

La loi stricto sensu ne s'applique pas aux logements en location. Depuis 2009, le propriétaire doit mentionner, dans le bail de location, la surface habitable du logement, dont le calcul, prévu par la loi Boutin, adoptée en 2009, ne répond pas aux mêmes critères que ceux pris en compte par la loi Carrez.

Enfin, la loi Carrez ne concerne pas non plus la vente en l'état futur d'achèvement, ou Vefa, qui permet d'acheter un bien immobilier sur plan.

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Comment calculer une surface Carrez ?

Loi Carrez calculer surface

Pour calculer la surface privative d'un logement, telle que définie par la loi Carrez, il convient d'en mesurer la surface de plancher, à condition qu'il s'agisse de locaux clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 mètre.

Il faut ensuite retrancher de cette surface certaines parties du logement, qui ne sont pas pris en compte dans ce calcul. C'est d'abord le cas de tous les endroits dont la surface serait inférieure à 1,80 mètre.

Dans certaines pièces, comme une chambre mansardée par exemple, il ne faudra prendre en considération que les parties dépassant cette hauteur. C'est également vrai des cages d'escalier, dont il ne faudra prendre en compte que les zones qui, sous l'escalier, sont supérieures à 1,80 mètre.

De même, les marches, les murs et les cloisons, les embrasures de portes et de fenêtres ou encore les gaines techniques ne sont pas inclus dans le calcul de la surface. En principe, les placards ne sont pas davantage pris en compte dans ce calcul, sauf si leur hauteur est supérieure à 1,80 mètre et s'ils présentent le même niveau au sol que la pièce où ils se trouvent.

La loi Carrez est parfois assez byzantine. Ainsi, dans le cas de la cheminée, seules certaines parties, comme le foyer, sont incluses dans le calcul de la surface. Par contre, le manteau ou le socle ne sont pas pris en compte.

Par ailleurs, certaines annexes du logement, comme les caves, les garages ou les places de parking ne sont pas non plus comptabilisées. C'est la même chose pour les terrasses et les balcons.

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Par contre, les combles, aménagés ou non, ainsi que les greniers ou les remises sont pris en compte pour le calcul de la surface privative du logement, à condition que leur superficie dépasse 8 m2 et que leur hauteur sous plafond soit supérieure à 1,80 mètre.

D'autres éléments encore doivent être pris en considération dans le calcul de la surface : c'est notamment le cas des équipements sanitaires, comme la douche ou la baignoire, ou de certains meubles fixes, qu'on trouve par exemple dans la cuisine ou la salle de bain.

Une surface qui peut être contestée

Même si rien ne l'y oblige, le vendeur a tout intérêt à faire appel à un professionnel pour calculer la surface de son logement en tenant compte des impératifs de la loi Carrez. Certains cas de figures étant assez complexes, leur expertise sera la bienvenue.

En effet, si l'acheteur constate des erreurs dans le calcul de cette surface, il peut obtenir l'annulation de l'acte de vente. Il dispose, à cet égard, d'un délai d'un mois pour agir.

Une autre possibilité lui est offerte. S'il s'aperçoit que la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface indiquée sur l'acte de vente, il peut demander une réduction du prix du logement. Le délai, pour faire cette demande, court sur un an.

En revanche, si la surface réelle est plus élevée, le vendeur ne peut pas réclamer une augmentation du prix.