Avant d'enfiler votre tenue de bricoleur et réaliser des travaux dans votre appartement, préparez bien votre projet pour ne pas outrepasser vos droits et nuire à la tranquillité des autres copropriétaires. Tous nos conseils et explications.
En tant que copropriétaire, vous avez la jouissance exclusive des parties privatives comprises dans votre lot. Vous pouvez en user et en jouir librement. Vous êtes autorisé à modifier la configuration des lieux, à réaliser des travaux de rénovation, de réfection, etc. Quelques restrictions tout de même.
Vous ne pouvez pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en créant un trouble de voisinage, ou en attentant à la destination de l'immeuble (article 9 de la loi 11065-557 du 10 juillet 1965). Si vous souhaitez effectuer des travaux affectant le gros œuvre, il est recommandé de souscrire une assurance construction.
Le réflexe règlement de copropriété
Après avoir lu attentivement le règlement de copropriété, vous connaîtrez la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance. Par exemple, un copropriétaire a été condamné à remettre les lieux en état après qu'il ait transformé une cave en sous-sol en local d'habitation (Casse, 3e c. civ., pourvoi 11017-22172, 6 septembre 2018). Le règlement de copropriété autorisait seulement une transformation des locaux en local professionnel compte tenu de la destination bourgeoise de l'immeuble et stipulait aussi que les occupants de l'immeuble devaient respecter les règlements d'hygiène, de ville et de police. Or les textes prévoient que les caves ne peuvent être mises à disposition aux fins d'habitation (art. L1331-22 du Code de la santé publique).
Gare au bruit
Si vous envisagez des travaux bruyants, le règlement de copropriété peut vous imposer des horaires à respecter. Si ce n'est pas le cas, faites preuve de bon sens pour assurer à chaque copropriétaire le droit de jouir paisiblement de son logement : ne travaillez pas avant 9h et jamais après 19h. Quant aux dimanches et jours fériés, contentez-vous de bricoler le matin seulement.
Bien sûr, ne gênez pas le passage dans l'immeuble, n'encombrez pas les parties communes, protégez la cage d'escalier pour ne rien dégrader, et n'utilisez pas l'ascenseur comme un monte-charge ou un porte gravats. Les dégâts pourraient vous coûter cher.
Les autorisations préalables aux travaux
Parfois, une autorisation des copropriétaires sera nécessaire. Par exemple, bien que les volets et fenêtres soient le plus souvent des parties privatives, vous devez obtenir un vote à la majorité absolue de l'article 25 lors de l'assemblée des copropriétaires si vous prévoyez un changement non pas à l'identique mais qui va modifier l'aspect extérieur du bâtiment, tel que le remplacement de volets en bois par un modèle PVC.
De même, vous projetez d'arracher la vieille moquette pour y installer du parquet ou poser du carrelage ? Vérifiez que le règlement de copropriété ne vous oblige pas à demander au préalable l'autorisation de la copropriété ou ne vous impose qu'à l'occasion du changement de revêtement, les performances acoustiques ne soient pas Réduites. A défaut, vous pourriez être contraint en justice à une remise en état... Concrètement recouvrir votre nouveau carrelage de moquette par exemple. Retour à la case départ ! Dans l'hypothèse où le règlement ne vous impose rien de précis, vous avez tout intérêt à choisir un nouveau sol qui présente des qualités d'isolation acoustique au moins égales au revêtement initial. Dans le cas contraire, vous pourriez être poursuivi par votre voisin du dessous pour trouble anormal de voisinage s'il perçoit désormais des bruits excessifs.
Si les travaux ont été réalisés avant votre achat, vous n'êtes pas protégé pour autant. En effet, en tant que nouveau propriétaire de l'appartement, vous êtes responsable des travaux réalisés par le précédent. Dans une affaire récente, le vendeur avait abattu plusieurs cloisons ce qui avait conduit à un affaissement partiel du plancher de l'étage supérieur (Cass., 3e c. civ., pourvoi 11016-14665, 11 mai 2017).
Le rachat des combles en copropriété
Si vous habitez au dernier étage, le rachat des combles peut constituer une belle opération pour gagner des mètres carrés supplémentaires, le tout à moindre frais et sans déménager. Elles constituent une partie commune de l'immeuble et appartiennent à la copropriété.
Première étape : les acquérir. Une fois l'accord de principe des autres copropriétaires en poche, contactez un géomètre expert. Il va procéder à la création d'un nouveau lot correspondant aux combles et établir une nouvelle répartition des tantièmes. Dans un second temps, il vous faut inscrire différentes questions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Tous les copropriétaires doivent être consultés sur la nouvelle répartition des charges, la modification du règlement de copropriété et bien entendu sur la vente des combles. Le prix doit être établi en tenant compte de ia surface loi Carrez créée et de la plus-value du logement ainsi agrandi.
Toutes les décisions doivent être approuvées à la double majorité, c'est-à-dire à la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. Le parcours ne s'arrête pas là puisque, muni de votre procès-verbal d'assemblée, vous devez déposer un dossier au service urbanisme de votre mairie. Une déclaration préalable suffit pour la création d'une surface inférieure à 20m2 et la pose de fenêtres de toit (type Velux). Dans le cas contraire, un permis de construire s'impose. Comptez au moins une année pour un tel projet.
Travaux d'accessibilité
Pour améliorer l'accès à votre immeuble, vous projetez la réalisation de travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, à vos frais ? Depuis le 1er juin 2020, les autres copropriétaires pourront difficilement s'y opposer. Peu importe que les travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Désormais, seule une décision motivée, prise à la majorité des voix des copropriétaires et s'appuyant sur l'atteinte à la structure de l'immeuble, ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou la non-conformité des travaux à la destination de l'immeuble pourront conduire à une opposition.
En pratique, vous devez notifier au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.
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