Avant d'entreprendre des travaux de construction, ou des modifications importantes dans le cas d'une construction existante, vous devez obtenir un permis de construire. Mais il vaut mieux, avant de le demander, et surtout si vous achetez un terrain, prendre certains renseignements.
Les renseignes à prendre au préalable
Renseignez-vous auprès de la municipalité pour savoir s'il existe un Plan d'occupation des sols (POS). S'il en existe un, c'est la municipalité qui étudiera votre dossier ; s'il n'en existe pas, c'est la préfecture.
La consultation du POS vous informera des projets de construction de la municipalité. Vous saurez ainsi si le terrain que vous envisagez d'acquérir ne se trouve pas près d'une future zone industrielle, quelle sera la densité future de l'habitat, si le petit bois qui vous séduit tant n'est pas destiné à disparaître au profit d'un immeuble, etc.
Renseignez-vous également pour savoir s'il existe des contraintes particulières pour le terrain que vous convoitez, par exemple en cas de proximité d'un site classé, de zones de manœuvres militaires, etc. Sachez aussi qu'on peut vous obliger à respecter les normes de construction propres à certaines régions, relatives par exemple à un style de construction local (tuiles ou ardoises pour le toit, forme du toit, forme des tuiles, etc.).
Pensez à vous adresser au notaire pour qu'il vous fasse connaître les servitudes qui pèsent sur le terrain (mitoyenneté, servitude de passage, servitude de vue, etc.), car le vendeur présentera son terrain sous le meilleur jour, sans les mentionner, et pourtant ces servitudes peuvent contrarier vos projets.
Certificat d'urbanisme
Ces renseignements obtenus, et si vous êtes certain que le terrain est adapté à vos projets, assurez-vous qu'il est bien constructible et que votre projet a des chances d'être agréé. Pour cela, demandez les certificats d'urbanisme du terrain. Le propriétaire peut vous les procurer, mais vous avez le droit de les obtenir vous-même, sans avoir acquis le terrain.
Le certificat d'urbanisme vous permet de savoir si le terrain est constructible et de connaître la superficie constructible autorisée. Si en outre vous soumettez les caractéristiques techniques du projet (nature et destination des locaux), vous saurez s'il est compatible avec les orientations de la municipalité. On vous délivrera dans ce cas un certificat détaillé, qui équivaut à un accord préalable, ce qui signifie que le permis de construire, quand vous en ferez la demande, vous sera presque automatiquement accordé.
L'obtention de ces certificats n'est pas obligatoire, mais elle permet d'éviter de mauvaises surprises. Le dossier de demande doit être déposé en quatre exemplaires à la mairie, qui doit donner sa réponse dans les deux mois. Votre dossier doit contenir l'identité du demandeur (vous) et celle du propriétaire, la superficie du terrain, ses références cadastrales, un plan du terrain et un plan de situation permettant de le localiser. Pour le certificat B, joignez une note indiquant la description du projet, sa nature, la destination des locaux (habitation, commerce, entrepôt, etc.) et la superficie prévue.
Permis de construire
Il permet le contrôle de l'administration sur la conformité du projet avec les réglementations d'urbanisme. Le contrôle ne porte donc pas sur les normes de construction, le constructeur devant s'engager par écrit à les respecter.
Le permis de construire est obligatoire pour toutes les constructions d'une hauteur supérieure à 2 m.
Attention ! une construction n'est pas forcément un bâtiment, ce peut être une installation technique (citerne, silo, antenne, etc.). Il est obligatoire pour tous les bâtiments, même sans fondations et quelle que soit leur destination (garage, bungalow, etc.).
Il peut être nécessaire pour une piscine, une cave, etc., selon leur importance. Dans le doute, adressez-vous à la mairie avant tous travaux pour savoir si votre projet exige un permis de construire.
Il est également obligatoire si vous faites subir des transformations importantes à une construction existante, en modifiant son volume (soit en ajoutant des niveaux supplémentaires, soit en augmentant la surface de plancher hors œuvre de plus de 20 m2). Renseignez-vous à la mairie avant d'entreprendre des travaux importants.
La loi rend obligatoire le recours à un architecte, mais pas pour les constructions dont la surface de plancher hors œuvre est inférieure à 170 m2, ce qui est le cas de la plupart des maisons individuelles. Dans ce cas, vous pouvez effectuer vous-même les démarches, ce qui sera moins coûteux. Le recours à un architecte sera cependant nécessaire pour établir les plans.
Si vous faites appel à un constructeur important, il se chargera lui-même des démarches qui seront comprises dans son prix.
La constitution du dossier
Le dossier d'obtention du permis de construire doit comprendre.
La demande
Elle doit être rédigée sur un formulaire spécial délivré par la mairie et doit comprendre l'identité du demandeur, la situation du terrain, sa superficie et celle de la construction projetée, ainsi que la nature et la destination de la construction. Vous devez y joindre un engagement de respect des normes de construction (normes d'hygiène, de sécurité, de confort, etc., pour les occupants).
Les documents graphiques obligatoires
Ce sont : un plan de situation du terrain, un plan de masse des constructions coté dans les trois dimensions et un plan des façades.
Les pièces diverses
Elles peuvent être exigées dans certains cas (par exemple, une autorisation spéciale des administrations concernées pour construire à proximité d'un site, classé ou d'un espace naturel). Établissez votre dossier en quatre exemplaires, que vous déposerez contre décharge à la mairie ou à la préfecture si la commune n'a pas de POS. Vous pouvez aussi les envoyer en recommandé avec accusé de réception.
Quinze jours après le dépôt ou la réception du dossier, vous devez recevoir une lettre recommandée vous indiquant le numéro d'enregistrement de votre dossier et la date avant laquelle une réponse doit vous être donnée. Si vous ne recevez pas cette lettre après quinze jours, écrivez-un recommandé au maire ou au préfet pour réclamer l'instruction de votre dossier et obtenir la date limite de réponse de l'administration. Si après la première lettre vous indiquant la date limite de réponse, ou après votre lettre de réclamation, vous ne recevez pas de réponse à votre demande de permis, cela équivaut à une autorisation tacite, et vous pouvez commencer les travaux. Prenez soin toutefois d'afficher la lettre vous indiquant le délai de réponse ou la mise en demeure que vous avez adressée. Sachez qu'en cas de refus, l'administration doit motiver sa décision pour que vous puissiez exercer votre droit de recours auprès du tribunal administratif.
Si vous recevez le permis de construire, vous devez l'afficher pendant toute la durée des travaux sinon vous risquez une amende. Le permis obtenu est valable deux ans ; au-delà, il est périmé si les travaux n'ont pas été entrepris.
Déclaration d'ouverture et d'achèvement des travaux
N'oubliez pas avant le début des travaux d'adresser au maire une déclaration d'ouverture de chantier afin que l'administration puisse procéder à des visites de contrôle. Puis, dans les trente jours après la fin du chantier, adressez au maire une déclaration d'achèvement ; cela vous permettra, après un dernier contrôle, d'obtenir le certificat de conformité. Il est obligatoire et c'est lui qui vous permettra d'obtenir un régime fiscal plus favorable sur l'achat du terrain.
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