Bail d’habitation : ce qu’il faut savoir pour louer un appartement

Pour la loi française, l'acte doit être obligatoirement écrit. Vous pouvez l'établir avec votre propriétaire ou faire appel à un notaire (dans ce cas, les frais sont partagés à égalité entre locataire et propriétaire).

Bail Habitation

La nature du contrat

Le contrat doit préciser : la date de prise d'effet (début de la location, remise des clés), la destination des locaux (à usage d'habitation uniquement, ou à usage professionnel et d'habitation), la description des locaux à usage privatif ainsi que l'énumération des parties et équipements communs (locaux à usage collectif). Il doit indiquer également le montant du loyer, et en fixer à l'avance les règles de révision.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie ne doit pas dépasser deux mois de loyer et doit figurer dans le bail. Par la suite, même si le loyer augmente, le dépôt de garantie ne peut jamais être augmenté. A la fin de la location, il doit vous être restitué dans les deux mois qui suivent la remise des clés, si vous ne devez aucune somme au propriétaire.

État des lieux

II doit obligatoirement être joint au contrat. Vous pouvez l'établir vous-même avec le propriétaire, mais il est plus prudent de faire appel à un huissier. C'est un spécialiste qui sait ce qu'il faut vérifier et qui rendra le document incontestable. Le propriétaire doit partager avec vous les frais qu'entraînera son intervention.

Au moment de la prise d'effet du contrat, le propriétaire est tenu par la loi de vous remettre les lieux en bon état. Si ce n'est pas le cas, les travaux que vous ferez faire, ou que vous exécuterez vous-même, doivent être déduits de vos premiers loyers. Négociez avec votre propriétaire.

Clauses abusives

Le propriétaire ne peut pas insérer dans son contrat de clause lui donnant accès aux locaux loués. Il ne peut y accéder qu'avec votre autorisation.  Sont également interdites les clauses autorisant le propriétaire à percevoir le loyer par prélèvement automatique ou par prélèvement direct sur salaire.

Durée légale du bail

La durée minimale d'un bail d'habitation est de 3 ans. Au terme de cette période, si le propriétaire ne se manifeste pas, le bail est reconduit tacitement pour une nouvelle période de 3 ans.

Si vous êtes locataire, vous pouvez donner votre congé à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en cas de perte d'emploi ou de mutation).

Le propriétaire, lui, ne peut donner son congé qu'à certains moments et sous certaines conditions. Il doit, 6 mois avant la fin d'une période de 3 ans, donner congé par lettre recommandée ou envoi d'huissier.

Il ne peut en aucun cas écourter la période de location normalement prévue.

Résiliation du contrat

Elle peut être obtenue contre un locataire fautif, mais seul le tribunal est compétent pour décider si la faute est assez grave pour justifier la résiliation.

Elle est justifiée si le locataire ne paie pas le loyer ou les charges. En cas de retard, le propriétaire doit adresser un commandement comportant l'article 19 de la loi de décembre 1986, qui fait état des conditions dans lesquelles un locataire peut obtenir du tribunal un délai de grâce pour le paiement des loyers en retard.

Si le délai est accordé, sachez qu'il n'est valable que pour les loyers échus. Vous ne pourrez être maintenu dans les lieux que si vous pouvez payer, à l'échéance, les loyers à venir. Sans délai et sans paiement 1 mois après le commandement, le bail est résilié de plein droit.

Contrat court

Certains baux peuvent être d'une durée inférieure à 3 ans, mais doivent couvrir une période de 1 an minimum. Toutefois, si le propriétaire ne mentionne pas dans le contrat la raison qui justifie la location courte et la reprise anticipée du logement, le contrat court est réputé conclu pour 3 ans.

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