Qu’est-ce que la donation temporaire d’usufruit ?

L’usufruit est en fait la disposition et l’usage d’un bien sans en être propriétaire. Cela revient à dire que la donation donne droit au bénéficiaire d’occuper le logement, mais dans le cas évoqué ici, ce droit est limité dans le temps, et la personne qui fait ce don conserve la nue-propriété.

Donation Temporaire Usufruit
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Définition de la donation temporaire d’usufruit

Quand on parle de la propriété d’un bien, cette notion regroupe deux aspects : la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété offre la possibilité de disposer de son bien pour le vendre ou le donner. L’usufruit permet d’utiliser le bien et de percevoir les revenus qu’il produit, un loyer par exemple.

L’usufruit temporaire est une opération apparentée au démembrement de propriété. Cela signifie que le donateur cède le droit d’utiliser le bien, de l’habiter ou de profiter des loyers, mais tout ceci pour une durée qui est fixée. L’avantage pour le donateur : il se libère de la gestion du bien, mais en conserve la nue-propriété.

Le démembrement de propriété suppose la division de la nue-propriété et de l’usufruit pour les répartir ensuite à deux bénéficiaires différents.

Le bénéficiaire peut alors utiliser le bien durant la période déterminée par l’usufruit temporaire. Il peut y vivre quand il s’agit d’une maison ou d’un appartement ou percevoir le revenu produit par le loyer, si celui-ci est loué.

En revanche quand l’usufruit temporaire arrive à son terme, le donateur redevient plein-propriétaire et l’usufruit lui appartient à nouveau sans qu’il ait de formalités à accomplir.

L’usufruitier ne possède pas de droits qui lui permettraient de vendre le bien ou de le donner. Le donateur conserve l’entière disposition du bien.

Les atouts de cette opération

Le donataire peut disposer alors de revenus complémentaires du fait de la donation temporaire d’usufruit. C’est le cas si ce dernier a la possibilité de percevoir les loyers. C’est une manière de n’avoir plus de pension alimentaire à son enfant. C’est plus avantageux, puisque contrairement à la pension alimentaire, la donation temporaire d’usufruit n’est pas limitée dans sa déduction. Lors de ce type de donation, l’enfant doit être imposé séparément :

L’enfant dispose d’un revenu complémentaire qui peut se substituer à la pension alimentaire.

Le parent donateur n’est plus soumis à l’IFI ou imposition sur la fortune immobilière puisque la valeur du bien en est exclue.

Si l’enfant donataire n’est pas imposable à cet impôt, le bien échappe alors à toute imposition fiscale à ce titre.

Le donateur de l’usufruit peut passer au travers du paiement de l’IFI, si l’impôt est dépendant de ce bien, grâce au démembrement. Si le donataire bénéficiaire n’est pas lui-même soumis au règlement de l’IFI, le bien en question échappe à cet impôt.

La donation temporaire d’usufruit présente également des avantages en termes d’imposition sur le revenu, si le bien en question produit un revenu, c’est-à-dire si celui-ci est loué. Dans cette situation, c’est au donataire gratifié qu’il revient de déclarer ces revenus et non au donateur lui-même puisqu’il ne les perçoit plus.

À savoir : le donateur doit faire très attention de ne pas frauder vis-à-vis de l’administration fiscale qui réprime les abus de droit. L’intention doit être claire et justifiée et le donateur doit m’exprimer et le faire figurer dans l’acte authentique de donation.

La fiscalité de la donation temporaire d'usufruit

Fiscalite Donation Temporaire Usufruit
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Le donataire bénéficiaire de l’usufruit temporaire doit payer les droits de mutation ou d’enregistrement à titre gratuit sur la valeur du bien concerné. La valeur de cette donation est déterminée par un pourcentage de la pleine propriété et celui-ci dépend de la durée du démembrement. La valeur fiscale de l’usufruit temporaire est calculée ainsi :

  • Pour une durée de 0 à 10 ans : elle est de 23 % ;
  • Pour une durée de 11 à 20 ans : elle est de 46 % ;
  • Pour une durée de 21 à 30 ans : elle est de 69 %.

Pour éviter de régler les droits d’enregistrement, il faut donner une valeur d’usufruit qui se rapproche le plus du montant déterminé pour obtenir l’abattement.

Exemple pour une donation à un enfant : l’abattement applicable sur la valeur du bien avant le calcul des droits d’enregistrement est de 100 000 euros. La valeur de l’usufruit est de 23 % de la valeur de la nue-propriété. Pour ne pas être redevable des droits d’enregistrement, il faut que la valeur d’usufruit temporaire du bien soit inférieure à 435 000 euros. En effet, le calcul donne le résultat suivant : 435 000 x 23 % est égal à 100 050 euros.