Si vous envisagez de vendre un terrain ou d’en acheter un, mais que vous désirez savoir au préalable s’il est constructible, vous pouvez le vérifier de diverses façons. Le plan local d’urbanisme, le cadastre et le certificat d’urbanisme en font partie.
Consulter le PLU
Pour vérifier si le terrain que vous possédez ou que vous envisagez d’acheter est constructible, vous devez tout d’abord consulter le PLU ou plan local d’urbanisme. C’est un document qui fixe les règles d’urbanisme d’une commune et désigne, entre-autres, les parcelles constructibles et celles qui ne le sont pas. Le PLU est un document d’une grande importance, car il permet aux autorités locales de gérer la distribution des constructions et des aménagements sur les terrains de chaque commune.
Bien que ce document ne soit pas obligatoire, c’est la quasi-totalité des communes de France qui en ont mis en place un.
Pour consulter le PLU de votre commune, vous devez tout simplement vous rendre à la mairie et contacter le service de l’urbanisme qui peut vous fournir une copie du document par courrier postal ou par courrier électronique. Certaines mairies donnent aussi accès au PLU à travers leurs sites web, le plus souvent via la rubrique "urbanisme''.
Pour savoir si votre terrain est constructible, vous devez identifier à quelle catégorie de zone il appartient. Il en existe quatre dans chaque PLU.
- Zone urbaine ou U : terrains constructibles accueillant déjà des constructions et des servitudes. Vous pouvez y ériger une construction neuve ou agrandir une construction déjà existante.
- Zone à urbaniser ou AU : terrains constructibles, mais pas encore urbanisés. Cette zone est déjà dotée de servitudes comme le gaz, l'électricité et l’eau. Les zones AU sont destinées au développement de la commune et peuvent, avec le temps, devenir des zones urbaines et être classées en zone U.
- Zone agricole ou A : il n’est possible d’y construire que des bâtiments destinés à un usage agricole ou pour l'hébergement de l’exploitant agricole.
- Zone naturelle et forestière ou N : terrains non constructibles, car ce sont des zones à protéger.
Des zones peuvent faire l’objet d’une interdiction absolue de construire, car elles sont exposées à des risques connus d'inondation par exemple. D’autres zones font l’objet de la même interdiction, car elles sont réservées à l’implantation de projets d’équipements publics.
Demander un certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme est un document dont vous pouvez demander la délivrance à la mairie dont dépend votre terrain. Il mentionne les règles qui s’appliquent au terrain selon le zonage du PLU.
Il existe deux types de certificats d’urbanisme : le certificat d’information et le certificat opérationnel.
Le certificat d’urbanisme d’information ne mentionne que les règles d’urbanisme à appliquer à votre terrain, ainsi que les limitations administratives applicables au droit de propriété et les taxes et participations d’urbanisme.
Après avoir demandé ce certificat, la mairie dispose d’un délai d’un mois pour le délivrer. Le document a une durée de validité de 18 mois à partir de sa date de délivrance.
Le certificat d’urbanisme opérationnel contient, quant à lui, les mêmes informations, en plus de celles concernant les raccordements du terrain aux réseaux et servitudes existants ou dont la réalisation est prévue dans les programmes de la commune. Ce certificat précise également si le terrain est compatible avec le projet de construction que vous soumettez.
Le certificat opérationnel est délivré dans un délai de deux mois et a, lui aussi, une durée de validité de 18 mois.
Consulter le cadastre
Le cadastre réunit toutes les informations relatives aux parcelles de terrain. Il est possible de consulter ce document pour identifier la nature d’une parcelle et savoir si elle est constructible ou non. Dans ce document, les parcelles sont classées de la même façon que dans le PLU, à savoir en zones U, AU, A et N. Votre terrain est constructible s'il se trouve dans une zone U ou AU.
Vous pouvez consulter le cadastre en vous rendant à votre mairie et en en faisant la demande au service de l’urbanisme. Le service vous fait alors parvenir un relevé cadastral comprenant votre terrain. Cette demande peut, dans les communes disposant de ce service, être effectuée en ligne.
Le site officiel cadastre.gouv.fr est aussi accessible aux particuliers qui peuvent y consulter tous les plans cadastraux de France.
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