Si vous possédez un bien immobilier et que vous le vendez, sachez que la transaction est soumise à l’impôt si une plus-value est réalisée. Il existe néanmoins des cas où vous pouvez être exempté partiellement ou totalement de cet impôt.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est le gain ou le bénéfice que vous réalisez en vendant un bien immobilier. La plus-value est réalisée lorsque vous vendez un bien à un prix bien plus élevé que son prix d’achat.
Le calcul de la plus-value se fait donc en soustrayant le prix de vente du prix d’acquisition. Si le résultat est positif, c’est qu’il y a eu une plus-value qui est taxée. S’il y a une moins-value, vous pouvez la soustraire d’une plus-value que vous pouvez tirer de la vente d’un autre bien immobilier.
Le prix de vente pris en compte est celui inscrit sur l’acte de vente. Vous pouvez en déduire certains frais comme ceux induits par la réalisation des diagnostics. Le prix de vente doit aussi inclure les sommes que vous pouvez recevoir dans le cadre de la vente, comme une indemnité d’éviction que verser l’acheteur au locataire.
Le prix d’acquisition est celui inscrit sur l’acte de vente et il peut être augmenté de certains frais comme les charges ou les indemnités versées au vendeur, les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les dépenses en travaux, etc.
Dans quels cas peut-on en être exonéré ?
Il existe des cas qui vous donnent droit à une exonération totale de cet impôt. Ces cas concernent la durée de détention du bien, de sa nature et du statut du vendeur.
Vente de la résidence principale
Si le bien immobilier que vous vendez est votre résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value immobilière. Vous devez toutefois détenir et occuper le logement pour une durée d’au moins un an avant la vente. Vous devez également occuper le logement en tant que résidence principale jusqu’à la date de la mise en vente du bien.
Il existe un cas particulier qui vous permet d’être exonéré totalement de cette taxe. Sachez, en effet, que si vous n’avez jamais été propriétaire de votre résidence principale pendant les quatre années précédant la vente du bien immobilier, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value. Vous devez, pour ce faire, utiliser la somme perçue dans le cadre de la vente pour acheter ou faire construire votre résidence principale dans un délai de deux ans. On parle dans ce cas de remploi.
Exonération en fonction de la durée de propriété
En fonction de la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien, vous bénéficiez d’exonérations progressives. Ainsi, pour une durée de moins de 5 ans de possession avant la vente, aucune exonération n’est possible. Au-delà de 5 ans, une exonération est appliquée et elle est d’autant plus élevée que la durée de détention du bien est longue.
- À partir de 6 ans de propriété : 6 % d’exonération.
- À partir de 7 ans de propriété : 12 % d’exonération.
- Au-delà de 22 ans de propriété : exonération totale d’impôt sur la plus-value immobilière.
En plus de ces exonérations, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 1,65 % sur les prélèvements sociaux si vous possédez le logement pour une durée allant de 6 à 22 ans. Cet abattement est de 9 % à partir de 22 ans. Si vous possédez le logement pour une durée de 30 ans ou plus, l’exonération de prélèvements sociaux est totale.
Autres cas d'exonération
Il existe d’autres cas particuliers qui vous permettent de bénéficier d’exonérations d’impôt sur la plus-value immobilière.
- Exonération totale si le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 euros.
- Exonération totale si le bien immobilier est acheté par des particuliers ou un organisme qui s'engage à le convertir en logement social dans un délai de 4 ans.
- Exonération totale si le bien immobilier est vendu dans le cadre d’une expropriation pour la réalisation d’un projet d’utilité publique. Dans ce cas, il faut que 90 % de la somme perçue lors de la vente soit affectée à l’achat ou à la construction d’une résidence principale dans un délai de 12 mois.
- Abattement de 70 % sur la plus-value si le logement est situé en zone A ou A bis et l’acheteur s’engage à reconstruire de nouveaux logements après avoir détruit ceux qu’il a acquis.
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