Si vous possédez un terrain ou envisagez d’en acheter un en vue d’y construire une maison, vous devez vous assurer que la parcelle est constructible. Si elle ne l’est pas, ne perdez pas espoir, car l’inconstructibilité d’un terrain n’est pas définitive ni immuable. Il existe, en effet, une procédure par laquelle vous pouvez rendre un terrain constructible.
Pour quelles raisons un terrain peut-il être inconstructible ?
Pour vérifier si votre terrain est constructible ou non, vous devez consulter le PLU et vous assurer qu’il est bien situé en zone U ou AU. S’il est en zone N, aucune construction n’y est possible et s’il est en zone A, seuls les bâtiments agricoles et les logements destinés à héberger le ou les exploitants sont possibles.
C’est donc le PLU qui définit les zones constructibles et celles qui ne le sont pas. Ce document mis en place par la municipalité n’est toutefois pas immuable. Il est régulièrement révisé et certaines parcelles peuvent passer d’un statut à un autre.
Sur le PLU, votre terrain peut être classé comme étant inconstructible pour diverses raisons.
Parmi celles-ci :
- le terrain ne répond pas aux critères juridiques ou techniques instaurés par le PLU ;
- le terrain est situé dans une zone exposée à des risques naturels connus comme les effondrements et glissements de terrain ou les inondations ;
- le terrain ne répond pas aux critères techniques le rendant habitable comme le raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz et d’assainissement. On parle alors d’un terrain non viabilisé.
Les critères à remplir pour qu’un terrain soit constructible
Pour qu’un terrain soit constructible, il doit remplir trois critères.
- Il doit être raccordé ou raccordable aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité et d’assainissement, ainsi qu’à une ou plusieurs voies d’accès (routes).
- Il doit être juridiquement compatible avec la construction selon le PLU.
- Il doit avoir un sol dont la nature supporte une construction neuve. Ce critère est évalué par une étude qui prend en compte la nature du sol et sa capacité à supporter la charge d’une nouvelle construction.
Les démarches à suivre en fonction du statut du terrain
Selon que le terrain est non viabilisé ou inconstructible du fait de son classement dans le PLU, deux démarches différentes peuvent être faites pour le rendre constructible.
Pour un terrain non viabilisé
Comme déjà expliqué, pour qu’un terrain soit considéré comme étant constructible, il doit être viabilisé. Ceci signifie qu’il doit être raccordé aux réseaux collectifs d’eau, de gaz, d’électricité et d’assainissement. Il doit aussi être raccordé à des voies d’accès. Si le terrain n’est pas viabilisé, son propriétaire peut entamer des travaux pour changer ce statut.
Ces travaux nécessitent un certain nombre de démarches et un budget conséquent, car les travaux de voirie et de raccordement aux réseaux sont coûteux.
Avant de lancer les travaux, le propriétaire ou futur propriétaire doit demander un certificat d’urbanisme opérationnel à la mairie. Ce document désigne les réseaux les plus proches du terrain et sur lesquels il est possible de faire le raccordement.
Les travaux peuvent ensuite être lancés après avoir effectué toutes les démarches nécessaires auprès des différentes institutions comme l’ERDF et la société des eaux.
Pour un terrain classé comme non constructible dans le PLU
Si le terrain est classé en zone inconstructible, il est possible de demander à la mairie la modification de ce dernier. Il faut toutefois que le terrain ne soit pas situé dans une zone à risques naturels ou dans une zone naturelle à protéger (zone N). En cas d’absence de PLU, il est possible de s’adresser directement à la préfecture pour demander un reclassement.
Pour demander ce reclassement à la mairie, le propriétaire peut demander la modification du PLU. C’est la démarche la plus simple et qui consiste à faire une demande détaillée et argumentée. Le propriétaire doit prouver que son projet ne comporte pas de risque pour l’environnement et n’entrave pas les projets futurs de la commune.
Si la demande de modification du PLU n’est pas recevable juridiquement, notamment si elle n’est pas en accord avec les projets d’aménagement de la commune, le propriétaire peut demander une révision du PLU. Cette procédure consiste, elle aussi, en une demande argumentée par laquelle le demandeur doit prouver que son projet respecte les normes environnementales et n’empiète pas sur les zones naturelles.
La réponse que donne la municipalité à la demande de révision du PLU dépend de l’avis des organismes consultés par la commune et les projets d’aménagement de celle-ci.
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