Les logements loués sont de deux types, meublés et vides. Si les non meublés ont longtemps été les plus nombreux, les locations meublées sont de plus en plus nombreuses, profitant d’une fiscalité avantageuse. Le cadre légal des locations meublées a été créé en mars 2014 par l’adoption de la loi ALUR.
Qu’est-ce qu’une location meublée ?
La loi ALUR définit une location meublée comme étant “un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”.
Cette définition s’applique à toutes les locations meublées, quel que soit le statut du loueur et son revenu, c’est-à-dire aussi bien aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qu’aux loueurs en meublé professionnels (LMP).
Les équipements obligatoires
Pour que le logement meublé corresponde à la définition que lui donne la loi ALUR et permette au locataire d’y vivre correctement, il doit comporter 11 équipements obligatoires.
Cette liste a été fixée par décret et elle doit permettre au locataire de vivre convenablement dans le logement en n’apportant que ses effets personnels. La liste comprend donc des meubles et de la literie, mais pas seulement.
La liste des équipements obligatoires comprend :
- De la literie incluant des couettes et des couvertures ;
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher (volets, rideaux, etc.).
- Des plaques de cuisson ou tout autre moyen servant à cuisiner (cuisinière, réchaud, etc.).
- Un four ou un four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur et un congélateur ou un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation permettant d’attendre une température inférieure à -6 °C.
- De la vaisselle en quantité suffisante pour les repas ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- Une table et des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Un équipement d’entretien et de nettoyage correspondant aux caractéristiques du logement.
Cette liste s’ajoute à celle des éléments obligatoires dans tout logement loué et qui doit garantir la salubrité et l’hygiène. Le logement doit donc comprendre des toilettes, une salle de bain avec une douche ou une baignoire et un évier pour se laver les mains.
Si un ou plusieurs équipements manquent
Si le propriétaire ne fournit pas la totalité des équipements obligatoires pour une location meublée, le logement ne peut plus être qualifié comme tel. Dans ce cas, si un juge estime que les équipements fournis sont insuffisants, il peut requalifier la location en location vide. Le locataire bénéficie alors du régime protecteur de la loi de 1989 et a donc droit à un bail d’une durée minimale de trois ans ou de six ans si le bailleur est une personne morale.
Les conséquences pour le propriétaire concernent ses revenus. Ceux-ci ne sont plus imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, mais dans la catégorie des revenus fonciers qui est bien moins avantageuse.
Les équipements supplémentaires
Ces 11 éléments sont les seuls obligatoires, mais le propriétaire qui met son bien en location meublée peut la compléter par des équipements supplémentaires qui améliorent la qualité de vie dans le logement le rendant ainsi plus compétitif sur le marché locatif. Ainsi, il peut ajouter un sèche-serviette, un lave-linge, une bouilloire, une cafetière, des tapis, des coussins, une horloge, un miroir, une télévision ou d’autres équipements électroniques.
Concernant le linge de maison comme les draps, les serviettes et les torchons, il faut savoir que le propriétaire est obligé de les fournir s’il s’agit d’une location saisonnière. Pour une location meublée classique pour une durée d’une année, ils sont facultatifs. Toutefois, les propriétaires doivent être prudents sur cette question, car le manque de linge de maison a déjà été retenu par des juges comme suffisant pour requalifier une location meublée en location vide.
Le propriétaire doit fournir des équipements et des meubles fonctionnels et suffisants. Les questions de goût et d’esthétisme ne sont pas prises en compte. Le locataire peut toutefois les remplacer par ses propres équipements ou meubles si ceux mis à sa disposition ne sont pas à son goût. Il doit néanmoins restituer les équipements du propriétaire lorsqu’il restitue le logement.
En outre, le locataire est tenu d’entretenir le logement, y compris la literie et veiller à la bonne utilisation des équipements, notamment des équipements électriques.
