Vous disposez d'un patrimoine immobilier que vous souhaitez gérer en famille et transmettre facilement à vos héritiers. Dans ce cas, vous avez tout intérêt à constituer une Société civile immobilière ou SCI.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Il faut d'abord comprendre les conditions de création et le fonctionnement d'une SCI. Il faut être au moins deux pour la créer. Constituée par deux ou plusieurs associés, la SCI détient le patrimoine immobilier. Selon les statuts de la SCI, un associé, ou même plusieurs, en sont nommés gérants.
Les parts sociales, qui portent sur le capital de la société et représentent les titres de propriété des associés, sont distribuées entre eux, en fonction de leurs apports respectifs.
Si les bénéfices sont répartis, sous forme de dividendes, entre les associés, les dettes et le coût d'éventuels travaux le sont aussi.
Une capacité financière élargie et une gestion plus souple
La constitution d'une SCI permet à ses associés de regrouper leurs ressources. La capacité financière de la société sera donc bien supérieure à celle de chacun de ses associés. Elle permettra d'acquérir un patrimoine immobilier qui serait moins à la portée d'une personne seule.
Mais la constitution d'une SCI facilite également la gestion du patrimoine immobilier. Pour profiter pleinement des opportunités qu'elle offre à cet égard, suivez les conseils pour la création d'une SCI que peut vous donner un site comme Qiiro, spécialisé dans l'assistance juridique en matière immobilière.
Il vous recommandera sûrement de prendre certaines précautions. En premier lieu, n'oubliez pas de vous faire nommer gérant de la société, ou de faire désigner dans cette fonction une personne de confiance.
C'est en effet le gérant qui choisit les locataires ou décide des travaux de rénovation. Prêtez également la plus grande attention à la rédaction des statuts. Ils fixent en effet les règles de quorum et de majorité qui encadrent la prise des décisions.
Si les associés ne sont pas d'accord, une décision peut être prise tout de même. Ce qui n'est pas le cas avec l'indivision, où l'aval des deux tiers ou même de la totalité des associés est nécessaire.
Des avantages fiscaux
On peut également vouloir créer une SCI pour profiter d'une fiscalité qui peut paraître avantageuse. Vous avez d'abord le choix entre deux types d'impositions : la SCI peut être soumise au régime de l'impôt sur le revenu ou à celui de l'impôt sur les sociétés.
Dans le premier cas, ce sont en fait les associés qui, à titre personnel, sont imposés. En cas de déficit foncier, autrement dit si les charges de la société excèdent les bénéfices, les associés bénéficient d'une déduction fiscale dans la limite d'un certain plafond.
Sous certaines conditions, ils profitent aussi d'abattements fiscaux sur les éventuelles plus values réalisées.
Il est également possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés. Ce type d'imposition est d'ailleurs obligatoire pour les SCI à caractère commercial, comme celles qui qui, par exemple, achètent des biens immobiliers pour les revendre.
Dans ce cas, c'est la société, et non chacun de ses associés, qui est imposée. Le taux d'imposition dépend du montant du chiffre d'affaires de la SCI.
Une transmission plus facile
Le patrimoine immobilier représenté par les parts sociales de la SCI est plus facile à transmettre à vos héritiers qu'un bien immobilier classique.
En effet, il suffit pour cela de leur céder vos parts sociales. Pour être plus simple, cependant, la procédure n'en est pas moins encadrée. L'associé désirant céder une partie ou la totalité de ses parts doit en effet rédiger un contrat de cession de parts sociales.
Il a surtout pour but d'informer les autres associés de la volonté de leur collègue de se défaire de ses parts. Cet acte leur est adressé par une lettre recommandée avec accusé de réception ou par l'intermédiaire d'un huissier.
Il est en effet essentiel de mettre les autres associés au courant de vos intentions, car ils doivent donner leur accord à cette cession. Il peut s'agir de l'ensemble des associés ou de la majorité prévue par les statuts.
Enfin, il peut être intéressant d'intégrer les parts sociales de la SCI dans votre succession. Vous bénéficiez ainsi d'abattements spécifiques, d'un montant de 100.000 euros, sur les droits de succession.
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