Quand vous achetez un logement neuf, votre pire cauchemar est d’apprendre que la construction a pris du retard et que la date de livraison est ajournée. Sachez cependant que la loi protège les acheteurs. Elle a en effet prévu le versement d’indemnités de retard. Il faut cependant savoir que celles-ci ne sont pas systématiques dans tous les cas. Nous faisons le point !
Les indemnités de retard : une protection pour l’acheteur
Le retard de livraison d’un logement neuf peut parfois coûter très cher à l’acheteur. C’est notamment pour cette raison que la loi les protège. Le Code de la construction a défini le droit pour l’acquéreur de percevoir des indemnités de retard de livraison. Le montant de ces dernières n’est pas précisé au contrat.
En cas de retard, le constructeur est tenu de verser des indemnités à l’acheteur, celles-ci sont proportionnelles à la durée du retard, dès que celui-ci dépasse le délai de 3 jours. Concernant le montant, celui-ci est généralement au minimum équivalent à 1/3000e du prix du logement neuf par jour de retard effectif. Le constructeur peut comptabiliser seulement les jours ouvrables.
Par exemple : si le bien que vous faites construire vous revient à 450 000 euros, les indemnités sont alors de 150 euros par jour de retard. Si le chantier est en retard d’un mois, vous pouvez prétendre à 4 500 euros d’indemnités de retard.
Notre conseil : pour une protection optimale quant à un éventuel retard de livraison, il faut ajouter la notion de pénalités de retard de livraison à votre contrat de livraison si celles-ci n’y figurent pas déjà. La date de livraison précise doit être indiquée.
Les clauses qui excluent les indemnités de retard dans le contrat
Dans certaines situations, les indemnités de retard sont exclues. Il s’agit notamment des cas où le promoteur n’est pas l’unique responsable de la tenue des délais de construction. Il est indispensable alors que ces clauses qui excluent le versement d’indemnités de retard soient clairement énoncées au contrat de vente.
Voici les clauses qui peuvent exclure le versement des indemnités de retard de livraison :
- Les difficultés météorologiques qui sont susceptibles de ralentir les travaux comme les intempéries, les vents violents, la pluie…
- Un retard qui n’incombe pas au constructeur, c’est le cas par exemple si les travaux de raccordement ou de voirie n’interviennent pas au bon moment.
- Les actes malveillants sur le lieu du chantier : endommagement du matériel, vol…
- La découverte d’une source de pollution.
- Un accident sur le chantier.
- Une grève dans le secteur du bâtiment qui peut affecter le chantier.
- L’impossibilité pour l’un des prestataires d’honorer ses engagements à l’égard du constructeur ou du promoteur.
Quand le promoteur invoque l’une de ces raisons pour justifier le retard de livraison, il est tenu d’en apporter les preuves. Il faut qu’il justifie l’impact de la difficulté sur le chantier. Il ne peut pas simplement donner la raison et se contenter de cette raison. Il faut absolument que le constructeur possède la capacité d’argumenter et d’expliquer.
En cas de désaccord avec le constructeur :
Si vous n’êtes pas d’accord avec le promoteur, vous avez, en tant que client, la possibilité de faire appel à un expert qui va alors étudier la légitimité des justificatifs qui vous ont été remis. Cet expert est alors nommé par un juge. Dans le cadre des intempéries par exemple, ce dernier peut obtenir les bulletins météo de la période concernée et calculer quel est le retard imputé au chantier éventuellement.
Il peut également vérifier chaque argument avancé et se faire une idée de la véracité des éléments et des raisons fournis par le constructeur. Si ceux-ci sont bien clairs et réels, l’exclusion est alors prise en compte, dans le cas contraire, les indemnités de retard de livraison sont dues.
L’obtention des indemnités de retard est liée à une démarche spécifique
Pour obtenir les indemnités qui vous sont dues, en cas de retard de livraison, il faut adresser un courrier au constructeur, on parle alors de garantie extrinsèque ou à son garant, il s’agit alors d’une garantie intrinsèque. Il se peut aussi que vous soyez tenu de l’envoyer au maître d’œuvre si vous avez fait appel à ses services pour votre chantier. C’est lui qui s’occupe alors de cette indemnisation.
Dans ce courrier, il est impératif de préciser la date à partir de laquelle débute le retard de livraison. C’est important puisque c‘est aussi à partir de ce jour que coure le paiement des indemnités de retard. Si le courrier est envoyé au garant ou au maître d’œuvre, il faut en envoyer une copie également au constructeur.
Pour faire parvenir ce courrier aux personnes concernées, il est indispensable de suivre l’une de ces deux procédures :
- Vous pouvez l’envoyer en recommandé avec accusé de réception.
- Vous avez la possibilité de le faire également en faisant appel à un huissier de justice qui dépose lui-même ce courrier à la personne nommée.
Dans le cadre du retard de livraison, il est recommandé de mettre en demeure au constructeur ou au promoteur, lui intimant de livrer le logement neuf avec un délai supplémentaire. Celui-ci devra être raisonnable, c’est-à-dire qu’il doit pouvoir être tenu par le constructeur. Si cette démarche reste infructueuse, vous allez alors commencer la démarche pour réclamer le paiement des indemnités de retard de livraison.
Le constructeur abandonne le chantier : quel recours ?
Nous évoquons maintenant une situation certes plus rare, mais qui malheureusement est bien existante, c’est l’abandon de chantier par le constructeur. Pour remédier à ce style de situation, vous devez alors faire appel à la garantie financière d’achèvement du promoteur. Celle-ci peut être intrinsèque, cela signifie que le promoteur doit absolument financer la poursuite du chantier, quoiqu’il lui en coûte. Il faut que la construction soit livrée en état de parfait achèvement.
Si la garantie est extrinsèque, il faut alors s’adresser directement au garant du constructeur pour demander l’achèvement du chantier dans son entièreté.
Si jamais le chantier est finalement abandonné de manière formelle ou qu’il est annulé, c’est alors la garantie de remboursement du promoteur immobilier qui permet au client de récupérer le montant des fonds qui ont déjà été versés. Cela lui permet par la suite de se lancer dans la recherche d’un autre bien neuf à acquérir.
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