Grâce au contrat de construction de maison individuelle, vous faites construire votre futur logement dans un cadre sécurisé.
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) vous protège efficacement comme futur propriétaire, c'est-à-dire en tant que maître d'ouvrage. Il est le contrat le plus utilisé dans la construction de maison individuelle. Il suppose que vous soyez déjà propriétaire du terrain destiné à recevoir la maison ou que vous ayez signé une promesse ou un compromis pour l'acquérir. Par ce contrat, vous vous adressez à un professionnel unique qui se charge du plan et des travaux. Pour autant, même si la réglementation est très protectrice, ne négligez pas quelques vérifications.
Le choix du constructeur
Prenez le temps de consulter plusieurs professionnels et de comparer leurs prestations. Interrogez-les sur le prix, les services proposés, la qualité technique, le délai de livraison, la performance énergétique du logement, etc. Demandez-leur un modèle de contrat type et la notice descriptive pour éplucher le contenu avant même de vous engager.
Pensez aussi à vérifier que le constructeur détient une garantie de livraison, essentielle en cas de faillite, une assurance de responsabilité professionnelle et un contrat de responsabilité décennale qui vous garantissent une protection en cas de désordres dans la construction.
Demandez-lui de vous indiquer des constructions récentes ou en cours de réalisation pour vous faire une idée précise de la qualité des réalisations. Enfin, vérifiez sur infogreffe.fr que l'entreprise ne fait pas l'objet d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.
Un contrat au contenu précis
Le contrat, très réglementé, doit obligatoirement comporter un certain nombre d'informations, notamment plusieurs conditions suspensives : l'acquisition du terrain, l'obtention du permis de construire et des prêts pour financer la construction, l'assurance dommages, la garantie de livraison par le constructeur.
Le document doit aussi préciser la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux différents réseaux, tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison. Doivent notamment être joints au contrat : le plan de la construction à édifier - précisant les coupes, élévations, cotes utiles et surfaces des pièces, dégagements et dépendances - et un dessin en perspective du logement.
Bien sûr, le contrat doit faire état du prix et des modalités de règlement. Il contient aussi la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités en cas de retard.
Le coût de la maison
Le coût de la maison à construire est égal à la somme du prix convenu avec le constructeur et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont vous vous réservez l'exécution. Le coût facturé par le professionnel est forfaitaire et définitif. Il comporte ainsi la rémunération de tout ce qui est à sa charge, y compris le coût de la garantie de livraison. Le constructeur ne peut pas vous demander un supplément après la signature, même s'il s'aperçoit finalement, par exemple, qu'il est nécessaire de bâtir des fondations spéciales en raison de la nature du sol.
Si vous prévoyez de réaliser des travaux vous- même, le contrat précise leurs coûts ; ceux-ci sont décrits et chiffrés par le constructeur. Ne soyez pas trop ambitieux sur ce sujet, vous risqueriez de faire de fausses économies. Afin d'éviter que le constructeur ne les sous-estime, la loi vous permet durant quatre mois, à compter de la signature du contrat, de changer d'avis et de finalement demander au constructeur la réalisation de ces travaux au prix indiqué.
Le contrat peut prévoir les conditions de la révision du prix (calculée en fonction de la variation de l'indice national du bâtiment tous corps d'état, publié mensuellement au Journal officiel).
Un délai pour changer d'avis
Le contrat signé ne devient définitif qu'après l'expiration d'un délai de dix jours pendant lequel vous pouvez changer d'avis. Ce délai commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée contenant le contrat, envoyée par le constructeur.
Le paiement des travaux
Lors de la signature du contrat, le constructeur peut exiger le paiement d'un dépôt de garantie d'au moins 3 % du prix de la construction. Ce dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert par le constructeur à votre nom. Les fonds sont bloqués jusqu'à la réalisation de toutes les conditions suspensives. Le dépôt de garantie s'impute ensuite sur le premier versement.
Si le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement sous forme de caution solidaire d'un établissement de crédit ou d'une société d'assurance, il peut exiger (à la place du dépôt de garantie) deux paiements avant l'ouverture du chantier : 5 % à la signature du contrat et 10 % à la délivrance du permis.
Dans les deux cas, le paiement du reste du prix s'effectue de façon échelonnée selon l'avancement des travaux (voir schéma). Préalablement au paiement, le constructeur ne peut pas vous interdire de visiter le chantier. Ainsi, avant de débloquer l'argent, rendez-vous sur place et vérifiez que l'avancement des travaux correspond bien aux fonds réclamés.
Souscrire une assurance dommages-ouvrage
En tant que maître d'ouvrage, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. C'est obligatoire et surtout très protecteur, pour un coût moyen de 1 à 3 % du montant total de la construction. Les références du contrat doivent figurer dans le CCMI.
Un paiement échelonné
Les sommes totales versées ne peuvent excéder :
- À l'ouverture du chantier : maximum 15 %
- À l'achèvement des fondations : maximum 25 %
- À la mise en hors d'eau (pose de la toiture) : maximum 60 % du prix
- À l'achèvement des murs : maximum 40 %
- À l'achèvement cloisons et à la mise hors d'air (pose des portes extérieures et fenêtres) : maximum 75 % du prix
- À l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage maximum 95 % du prix
- À la réception : 100 % du prix (art. R261-14 CCIR)
À lire aussi : Comment obtenir un permis de construire ?
