La société civile immobilière est un contrat passé entre deux associés ou plus. Elle a une existence propre et devient personne morale à partir de son immatriculation au registre des sociétés. La création d 'une SCI ne se résume pas à un formulaire pré-rempli signé sur un coin de table. La rédaction des statuts nécessite de réfléchir à son organisation et à son devenir. Nos explications.
Une SCI pour quoi faire ?
L'objet de la société définit son activité et sa compétence. Il est important de bien le rédiger dès le départ, car sa modification ultérieure nécessite une assemblée générale extraordinaire ainsi que des frais d'annonces légales et de registre du commerce.
L'objet doit être civil. S'il est commercial, la SCI est soumise de plein droit à l'impôt sur les sociétés. De plus, limiter l'objet à un seul bien oblige à modifier les statuts en cas de vente ou d'achat d'un autre bien.
La société, avec qui ?
Une SCI entre deux personnes qui achètent les locaux de leur entreprise commune n'a pas la même vocation que la SCI familiale de transmission du patrimoine. Selon le contexte, la priorité est donnée, soit aux associés qui restent, soit aux héritiers d'un associé décédé. Dans les sociétés familiales, c'est la transmission aux jeunes générations qui est le but recherché, avec toutefois la problématique de l'entrée des conjoints des enfants à résoudre.
Coût variable
Le coût dépend du moment de sa création. Lorsque la société est créée pour acheter un bien, son coût est limité aux honoraires de rédaction et de conseils et aux frais d'annonces légales et de registre des sociétés. Ensuite, la société achète le bien en payant des frais comme pour toute vente immobilière.
Lorsque la société est créée pour recevoir un immeuble appartenant déjà à un associé, il est nécessaire en plus, d'enregistrer auprès du service de publicité foncière, le bien apporté au nom de la société qui en devient le nouveau propriétaire.
Dans ce cas, il faut réaliser des formalités proches de celles d'une vente, et le notaire perçoit un émolument égal à la moitié de celui prévu pour une vente. L'apport autre que la résidence principale peut générer des plus-values et prélèvements sociaux. Point positif, cependant, il n'y a pas de droits d'enregistrement comme dans une vente. Dans les deux cas, les statuts donnent lieu à des honoraires fixés en accord avec le client.
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