Vous avez certainement déjà entendu parler du démembrement de propriété, mais savez-vous ce que c’est et quels sont les avantages présentés. C’est un mécanisme qui est assez simple et efficace, permettant de bénéficier de nombreux avantages. Voici ses caractéristiques et ses atouts !
Caractéristiques et fonctionnement du démembrement
Le démembrement permet de séparer la pleine propriété d’un bien avec d’un côté l’usufruit et de l’autre la nue-propriété. Le tout étant scellé grâce à une convention, signée entre les deux parties. Des investisseurs de plus en plus nombreux passent par ce système. Cela peut concerner un immeuble entier, un appartement, un terrain ou un entrepôt. En effet n’importe quel bien immobilier peut être démembré.
Le nu-propriétaire acquiert environ 60 % du montant total du bien. Tandis que l’usufruitier perçoit les loyers issus de la mise en location du bien et paye les charges, les frais et les impôts qui reviennent habituellement au propriétaire.
La pleine propriété revient au nu-propriétaire dès que le démembrement est terminé. Il ne subit alors aucun impact fiscal. Les SCPI se sont désormais lancées sur ce marché et proposent aux investisseurs de l’usufruit ou de la nue-propriété.
Le démembrement de propriété : un bon outil pour la transmission
La première utilité du démembrement avait pour objectif de diminuer les droits de succession. Le procédé, le plus souvent mis en place, consistait à donner la nue-propriété à ses enfants en optimisant sa valorisation, selon l’âge du donateur.
Pour un donateur de 40 ans, la valeur de la nue-propriété est de 30 % de celle du bien, après 50 ans, elle est de 50 %. Cela évite bien souvent au donateur d’avoir à régler la taxe sur la transmission puisqu’il a droit à un abattement de 100 000 euros sur la transmission d’un bien. En donnant son bien de façon classique, il aurait bénéficié de cet abattement, mais sur la valeur totale de ce dernier, donc avec un restant dû.
Le principe est le même dans le cadre des parts de SCPI en démembrement. Vous transmettez par exemple 50 % des parts à votre enfant, c’est-à-dire 50 % de la somme investie, et une fois la période de démembrement finie, il a la pleine propriété du bien sans rien avoir à régler de plus, c’est la règle qu’établit l’article 1133 du code général des impôts.
Transmettre un patrimoine est, grâce au démembrement, plus simple et bien moins coûteux. Le démembrement viager est également une option qui fonctionne selon le même mécanisme, seule la durée du démembrement change. En effet, celui ne prend fin qu’au moment où l’usufruitier décède.
Donner l’usufruit à ses enfants : pourquoi ?
Si vous détenez un bien immobilier et quelle que soit la valeur de ce dernier, vous avez deux avantages à donner l’usufruit à vos enfants :
Si votre bien est mis en location : c’est alors l’usufruitier qui perçoit les revenus générés par la perception des loyers. Cela permet à des parents d’apporter une aide à leurs enfants, en leur assurant un revenu à travers les loyers qu’ils perçoivent, issus du bien concerné. De plus, le donateur ne paye plus d’impôt sur les loyers puisqu’il n’en a plus la jouissance. L’avantage est donc double pour lui.
Le deuxième avantage est lié à l’exonération de l’ISF : ce procédé permet de s’exonérer de l’ISF sur la quote-part de l’usufruit. En effet, selon la loi, c’est l’usufruitier qui paye l’ISF. Si le propriétaire donne l’usufruit à ses enfants, qui ne sont eux-mêmes pas assujettis à l’ISF, la valeur de celui-ci sera automatiquement exclue de l’assiette de calcul.
La constitution d’un capital sans trop dépenser
Le processus de démembrement n’est pas seulement intéressant dans le cadre de la transmission d’un patrimoine. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à débourser de très grosses sommes. C’est le cas notamment dans le cadre des SCPI. Celles-ci offrent la possibilité d’acquérir des parts en démembrement sans avoir un capital important à investir. Le prix d’achat est généralement de l’ordre de 66 %, ce qui représente une diminution de 34 % du montant de l’acquisition.
Une fois que la fin du démembrement est actée, la durée étant généralement de 10 ou 15 ans, le bien est alors remembré, sans aucun impact fiscal. Cela signifie que l’usufruit et la nue-propriété ne font plus qu’un et que le propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien. Il récupère alors la totalité de ses parts. Il a le choix entre les revendre s’il le désire pour récupérer du capital ou de continuer à profiter des revenus qu’elles génèrent. Pendant cette période de démembrement, il a diminué son assiette imposable au titre de l’ISF.
Préparation de la retraite
Le démembrement est un outil intéressant pour vous permettre de préparer votre retraite. C’est encore plus vrai pour les personnes qui payent beaucoup d’impôt et qui souhaitent capitaliser pour passer une retraite plus sereine.
Voici un exemple pour plus de clarté :
Vous avez 45 ans, un travail qui génère un revenu assez conséquent et vous payez beaucoup d’impôt . Vous désirez commencer à préparer votre retraite, mais vous ne souhaitez pas alourdir votre fiscalité que vous jugez déjà très importante. Le démembrement semble être alors une solution judicieuse.
L’investissement en démembrement permet de capitaliser sans pour autant alourdir votre fiscalité. Étant donné que vous ne percevez pas de revenus au titre des loyers, vous ne payez pas d’impôt dessus. Vous allez alors débourser une somme moins importante pour le bien et récupérer la pleine propriété après la fin du démembrement. Il est également possible d’augmenter ce gain grâce à une plus-value à la revente si jamais celui-ci bénéficie d’une revalorisation.
Conclusion : si vous faites cet investissement au bon moment, quand la retraite arrive, elle correspond alors à la fin du démembrement qui vous permet de devenir pleinement propriétaire du bien. Vous profitez alors de sa valeur totale et d’une revalorisation à la hausse dans la plupart des cas si vous souhaitez le revendre pour avoir le capital tout de suite. Ainsi, vous préparez une retraite agréable !
