Le compromis de vente est en fait aussi appelé, promesse synallagmatique. C’est un acte qui engage à la fois l’acheteur et le vendeur. Il entérine l’engagement des deux parties s’étant accordées sur le prix du bien. Au moment de sa signature, l’acquéreur verse l’équivalent de 10 % du prix. Malgré son caractère irrévocable, il est possible d’annuler ce contrat.
L’annulation dans les dix jours par l’acquéreur
La signature d’un compromis de vente est une étape primordiale. C’est un engagement qui est pris par deux parties et qui est ensuite formalisé par un document écrit. Son annulation est encadrée strictement par la loi, il est donc préférable de réfléchir et de bien lire ce document avant de le signer.
Depuis 2015 et la loi Macron, la réglementation en France vous autorise à annuler le compromis de vente que vous avez signé dans les 10 jours suivants sa rédaction. Ce délai était de 7 jours auparavant. Durant ce délai de rétractation, vous n’avez en tant qu’acheteur, aucune pénalité à verser. Le délai commence dès le lendemain du jour de la réception du compromis qui vous est remis en main propre ou dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Il faut savoir que ce délai ne démarre que si le contrat est bien accompagné des pièces obligatoires et annexes comme le dossier de diagnostic technique (DDT).
Les modalités de ce délai sont déterminées par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
La procédure d’annulation du compromis, quand vous êtes encore dans le délai de rétractation, est assez simple. Il suffit d’en avertir le vendeur par un courrier en recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez également remettre une lettre de rétractation directement chez le notaire. C’est alors le professionnel qui avertit le vendeur. Dans ce cas, la vente est automatiquement annulée et l’acheteur n’a pas à justifier cette décision.
Bon à savoir : l’acompte ou le dépôt de garantie est interdit durant ce délai de rétractation. La somme ne peut être versée qu’une fois que celui-ci est passé. Il faut savoir cependant que le versement est souvent demandé même si la loi ne l’exige pas. Si c’est le cas, l’acheteur doit récupérer le dépôt de garantie dans un délai de 21 jours. Le vendeur est tenu de lui rembourser la totalité de la somme qui a été versée.
Dans quelles conditions pouvez-vous annuler une fois le délai de rétractation écoulé ?
Généralement, une fois que le délai de rétractation est écoulé, l’acquéreur ne peut plus annuler sans justifier sa décision et avoir des raisons valables. C’est en fait la mention « conditions suspensives » qui détermine ces conditions. Elles vous permettent alors d’annuler le compromis sans pénalités ou dédommagement.
Parmi les raisons qui peuvent être à l’origine de cette annulation, on peut citer :
- Le refus par les banques de vous prêter la somme nécessaire à cet achat. Dans ce cas, vous devez fournir une attestation de refus de prêt. Il faut le plus souvent au moins deux refus pour que le notaire puisse faire jouer cette clause.
- Le refus de la mairie de donner un permis de construire ou d’aménagement.
- La découverte d’une servitude ou d’un vice caché…
Il existe d’autres clauses suspensives qui peuvent être ajoutées au besoin, à la demande du vendeur ou de l’acheteur, à condition que les deux parties soient d’accord évidemment.
Si l’acquéreur demande une annulation après le délai de rétractation et que le compromis de vente ne comporte pas de clauses suspensives, celle-ci est difficile. Dans cette situation, l’acquéreur doit payer des dommages et intérêts au vendeur. Cette indemnité est comprise normalement entre 5 % et 10 % du prix de vente.
Si l’acheteur refuse de verser cette somme, le vendeur est en droit de saisir le tribunal de justice compétent, cela dépend du lieu où est située l’habitation. Il va alors demander que l’indemnité lui soit versée par l’acheteur. Il a aussi la possibilité d’intenter une action en justice pour que la vente soit effective. Ce n’est pas une démarche très utilisée, car elle ne présente pas que des avantages. Son issue est incertaine et les formalités sont longues. Il est préférable de ne pas perdre de temps et de se remettre rapidement en quête d’un nouvel acquéreur. Forcer la vente n’est pas vraiment le bon choix. Il est préférable pour le vendeur de conserver l’acompte déjà versé par l’acquéreur, si celui-ci ne motive pas sa résiliation. Il peut ainsi remettre son bien sur le marché immobilier.
Et si l’annulation provient du vendeur : qu’en est-il ?
Si du côté de l’acheteur, annuler le compromis de vente ou la promesse de vente reste assez simple à condition de respecter les conditions, côté vendeur, il n’en est pas de même. Les vendeurs doivent en effet respecter les règles instituées par la réglementation. Ils disposent de moins de souplesse.
Les possibilités pour annuler le compromis de vente restent très restreintes. Tout d’abord, ce dernier ne dispose pas du délai de rétractation, et ceci, que ce soit un vendeur professionnel ou d’un particulier. Le compromis de vente engage tout de suite le vendeur et il a une valeur de vente formelle. Il est alors tenu de vendre le bien et il ne peut pas se dégager de son engagement.
L’annulation du compromis de vente à l’initiative du vendeur n’est possible que si l’avant-contrat a été résilié par la justice. Cette résiliation fait suite à un non-respect des engagements contractuels par l’acheteur. Il en est de même si l’une des conditions suspensives n’est pas réellement effectuée. Il faut savoir tout de même qu’une résiliation à l’amiable est possible, mais dans ce cadre, les frais de mutation doivent être payés.
En résumé :
Il est plus facile pour l’acheteur de se rétracter et d’annuler le compromis de vente à condition de respecter le délai prévu ou d’avoir une raison recevable au titre des conditions suspensives.
Côté vendeur, il est plus difficile d’annuler le compromis de vente. Il est recommandé d’avoir une vraie réflexion avant de signer ce document.
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