Comment vendre un logement loué ?

Vous possédez un bien immobilier, mais vous l’avez mis en location, dans ce cas, vous vous demandez si vous avez le droit de le vendre ? Vous pouvez parfaitement le mettre en vente qu’il soit libre ou occupé. Il faut cependant savoir comment procéder et quelles sont les règles à suivre !

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Vendre un logement loué : est-ce possible ?

Vous avez un appartement ou une maison que vous louez et vous souhaitez le mettre en  vente, cela ne pose pas de problème à condition toutefois de respecter certaines règles. Les règles sont plus contraignantes pour la vente d’un bien libre, sans locataire, que dans le cas d’un logement occupé. Si vous gardez votre locataire et que le logement vendu est occupé, en tant que propriétaire-bailleur, vous n’avez pas d’obligation spécifique à respecter.

En effet, vous n’avez pas besoin de congédier votre locataire. Vous n’avez pas non plus à l’avertir de votre désir de vendre, puisque celui-ci continue à payer son loyer normalement à son nouveau propriétaire.

Vous pouvez alors engager la vente sans attendre que le bail arrive à expiration. Pour faciliter les visites des futurs acheteurs éventuels, il est préférable d’en informer votre locataire que ce soit par écrit ou oralement. Le locataire doit alors vous accorder un droit de visite de deux heures par jour, sauf le dimanche. Il faut savoir que s’il s’agit de la première vente après la mise en copropriété de l’immeuble, le locataire présent dans les lieux bénéficie d’une priorité à l’achat.

Il est parfois intéressant de vendre un logement déjà occupé, et ce, pour plusieurs raisons. De votre côté, vous ne donnez pas congé à votre locataire et vous vendez à n’importe quel moment, sans attendre l’échéance du bail. Si le locataire reste dans l’appartement, vous continuez à percevoir le montant du loyer jusqu’à la remise des clés à l’acheteur. Côté acheteur, les investisseurs apprécient d’échapper à la recherche d’un locataire. C’est encore plus vrai quand votre locataire paye sans problème son loyer régulièrement, mais également quand le prix du loyer est parfaitement en adéquation avec ceux qui sont pratiqués localement.

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Ne pas rechercher de locataire et s’assurer un revenu tout de suite est important, surtout quand l’investisseur fait un prêt immobilier pour acquérir le bien en question.

Si vous préférez le vendre libre, le locataire reste prioritaire

Si vous préférez vendre votre logement sans locataire, sachez que ce dernier reste prioritaire. Vous devez alors lui adresser un congé à la fin du bail avec une offre de vente à son encontre. Il faut le faire au moins 6 mois avant, pour une location libre et 3 mois avant, dans le cadre de la location meublée. Ce congé est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou notifié par le biais d’un huissier. Il doit alors inclure les conditions de vente et le prix auquel vous désirez vendre votre bien.

Le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption durant les deux premiers mois du préavis, dans le cadre du logement vide. Le locataire peut alors :

  • Accepter l’offre au prix ;
  • Refuser l’offre de prix ;
  • Proposer un montant en négociant le prix de vente.

Dans le cadre d’une négociation, le locataire n’est plus prioritaire. Le propriétaire est alors libre de vendre au prix à un autre acheteur.

En revanche, si le propriétaire trouve un acquéreur à un prix inférieur à celui qu’a proposé le locataire, il doit alors informer ce dernier qui dispose d’un mois pour accepter ou refuser cette nouvelle offre. Si le locataire se porte acquéreur, il a deux mois pour signer l’acte de vente ou 4 mois, s’il doit demander un crédit. Si le délai est dépassé, la vente est annulée.

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Dans ce cas, le locataire dispose bien d’un droit de préemption qui lui permet d’être prioritaire sur la vente.

Le droit de préemption ne s’applique pas quand le propriétaire souhaite vendre à un membre de sa famille ou quand le logement est préempté par la mairie.

La décote du logement vendu loué

Avant de vendre votre logement déjà loué, il faut savoir que ce dernier sera moins bien vendu puisqu’il va subir une décote par rapport au même logement vendu, vide. Cette décote varie suivant le montant du loyer, le temps qu’il reste au bail, le type de bien (studio, grande surface, etc.) et l’âge du locataire.

Les locataires de plus de 65 ans qui ont des revenus peu élevés bénéficient d’une protection spécifique, sauf si le bailleur a lui aussi plus de 65 ans et qu’il a des revenus faibles. Il n’y a aucune décote particulière quand il s’agit d’une location meublée. Cela s’explique, car la durée du bail est seulement d’un an ou 9 mois non renouvelables pour les étudiants. Le nouvel acquéreur peut alors récupérer le bien très rapidement.

Autre situation particulière : la vente d’un bien loué en loi 1948. Le locataire peut alors bénéficier d’un loyer très peu élevé et dans ce cas la décote peut être comprise entre 40 et 50 % . L’acquéreur est en effet tenu d’attendre deux ans avant de s’installer dans le bien.

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