La location-accession fonctionne un peu comme le leasing automobile. Vous louez pendant quelques années un bien, et une fois la période de location prévue terminée, vous devenez propriétaire du bien. Il faut pour cela lever l’option. Sachez que vous pouvez même bénéficier d’un prêt social pour vous aider dans cet achat. Décryptage de la location-accession !
La location-accession : qu’est-ce que c’est exactement ?
Ce sont au départ les organismes d’habitation à loyer modéré, les HLM, qui ont commencé à pratiquer ce type d’achat qui s’appelait alors la location-attribution. Depuis, la loi du 12 juillet 1984 a défini la location-accession à la propriété.
L’objectif du locataire est de devenir propriétaire après une période de location qu’il a déterminée avec le propriétaire, quand les deux parties ont signé le contrat.
La location-accession concerne aussi bien les immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte, individuel ou collectif. L’immeuble peut être en cours de construction ou achevé, le logement peut être situé dans le neuf ou l’ancien. Si ce processus n’est pas limité aux habitations à loyer modéré, ce sont souvent ces dernières qui sont concernées.
L’engagement du vendeur : réserver le logement au locataire
La location-accession débute par la signature un contrat préliminaire. Grâce à ce dernier, le vendeur s’engage à attribuer le bien à son locataire.
Évidemment, cet engagement suppose des contreparties pour le locataire : il doit déposer au maximum 5 % du prix de vente du bien, c’est ce qui scelle l’accord passé avec le propriétaire.
Ensuite, l’étape suivante consiste à signer le contrat définitif devant un notaire. Ce contrat comporte des mentions complémentaires telles que : le prix de vente, la date d’entrée en jouissance, celle du rachat éventuel et la durée de location, les charges réglées par le locataire-accédant, les modalités de paiement, les garanties, le montant de la redevance, etc.
À savoir : la redevance qui est versée par le locataire-accédant est composée de deux éléments :
Le loyer, c’est-à-dire la compensation de la période durant laquelle il bénéficie du logement.
L’autre partie est la fraction acquisitive, c’est en fait une sorte d’épargne qui est restituée par le propriétaire si finalement le locataire n’achète pas le bien. C’est aussi un avantage pour les banques puisqu’elles le considèrent comme un apport personnel.
Le locataire : versement d’une rente au propriétaire
La principale spécificité de ce type de contrat réside dans le fait qu’une période de jouissance soit déterminée. Durant celle-ci, le locataire-accédant profite du logement en restant locataire. Il verse alors au propriétaire une redevance qui est à peu près équivalente à un loyer. Il a également à régler toutes les charges qui sont prévues au contrat. C’est lui qui prend en charge les travaux correspondant à l’entretien courant de l’habitation. Le propriétaire règle les travaux lourds et effectue les réparations nécessaires. En général, la redevance est de 6 à 9 euros du m² selon la zone où est situé le bien. Il règle le montant de la taxe foncière. Il peut assister aux assemblées générales de copropriété.
Des options plus importantes pour l’acheteur
L’acheteur dispose d’un délai durant lequel il occupe le logement. Cette durée est fixée dans le contrat. Ensuite, il reste libre d’acheter le bien ou pas. Si finalement celui-ci ne correspond pas réellement à ses besoins ou que l’emplacement ou la copropriété ne lui plait pas, il n’a aucune obligation d’acheter. Si au contraire, il s’y sent bien, il peut l’acquérir.
S’il prend la décision de ne pas acheter ou qu’il se porte acquéreur, il doit en informer le propriétaire au minimum trois mois avant le terme du contrat.
- Si le locataire-accédant décide d’acheter le bien, il verse le solde du prix du bien pour obtenir le transfert de propriété. Bien entendu, ce transfert de propriété est effectif seulement si l’accédant obtient son crédit immobilier.
- Si l’accédant renonce à l’achat, il doit quitter le logement, mis à part si le contrat comporte une clause affirmant le contraire. Le propriétaire doit alors redonner à l’accédant la fraction acquisitive de la redevance que celui-ci a versée. C’est en fait une partie du loyer versé pendant la durée d’occupation des lieux.
Comment est rédigé le contrat de location-accession ?
Le contrat de location-accédant est encadré par la loi. À ce titre, il doit contenir certaines mentions obligatoires :
- La description précise du bien: ses caractéristiques techniques, le nombre de pièces, sa nature et sa surface.
- Le prix du bien à la vente, les modalités de paiement et de révision, le recours au prêt ou pas, etc.
- La date d’entrée dans les lieux en tant que locataire et le délai dont il dispose pour acquérir le bien, c’est-à-dire la date de levée d’option.
- La redevance: les modalités de versement et son montant.
- Les charges, leurs répartitions entre l’accédant et le propriétaire et leur montant prévisionnel.
- Les garanties de remboursement ou d’achèvement.
- Les assurances liées au contrat et à la location.
- Les conditions de résiliation anticipée du contrat, les modalités de calcul des indemnités prévues en cas de résiliation ou les sommes qui sont reversées en cas de non-acquisition.
- La mention concernant l’absence de maintien dans les lieux en cas de rupture du contrat ou si le locataire décide de ne pas acheter.
Le propriétaire doit proposer à l’accédant qui ne souhaite pas acheter, trois offres de relogement, pouvant convenir à ses besoins.
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