La vente d’un bien immobilier est-elle soumise à la TVA ?

Vous avez décidé de vendre votre maison ou votre appartement ou vous voulez acquérir un bien immobilier ? Dans ces différentes situations, la TVA, taxe sur la valeur ajoutée est une question qui vous préoccupe : y êtes-vous forcément assujetti ? La réponse varie en fonction de la nature des biens.

Real Estate Value Calculation Concepts
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La TVA et la vente d’un bien immobilier

Pour bien cerner le sujet, il est impératif de faire le distinguo entre immeuble neuf et immeuble ancien.

Les biens immobiliers anciens

Un immeuble ancien peut se présenter sous la forme d’une maison, d’un local, d’un appartement… Pour être considéré comme ancien, il faut que sa construction date de cinq ans et plus. Il doit également avoir déjà fait l’objet d’une vente ou d’une autre forme de mutation comme une succession, un don, etc.

Si cet immeuble est vendu par des professionnels : à partir du moment où l’immeuble a plus de 5 ans et qu’il a été bâti par un professionnel comme un promoteur, un marchand de biens ou autres, assujettis à la TVA, il est alors exonéré de TVA, sauf dans le cadre de l’option TVA sur le prix total ou sur la marge. La TVA sur marge consiste à ne prélever la TVA que sur la marge que réalise le vendeur lors de la transaction du bien.

En cas de vente entre particuliers : les immeubles qui datent de plus de 5 ans et qui font l‘objet d’une transaction entre particuliers échappent totalement à la TVA.

Les biens immobiliers neufs

Est considéré comme immeuble neuf, une maison, un appartement… qui a été achevé depuis moins de 5 ans. Cela peut également concerner les immeubles anciens ayant été rénovés si les travaux réalisés correspondent à l’une des situations suivantes :

  • La majeure partie des fondations a fait l’objet de travaux.
  • Les éléments hors fondation jouant un rôle sur la rigidité et la résistance de l‘immeuble sont concernés par ces travaux.
  • Les façades ont été retravaillées en majeure partie.
  • Des travaux ont été entrepris sur au moins 2/3 de ces 6 éléments de second œuvre : huisseries extérieures, planchers, cloisons intérieures, installations électriques, installations sanitaires et plomberie, et système de chauffage pour les immeubles situés en métropole.

L’application de la TVA dépend de certains facteurs

Dans le cadre de la vente entre particuliers : la TVA n’est pas applicable dans ce type de transactions.

Dans le cadre de la vente par des professionnels : dans ce cas, la vente d’immeubles dont la construction est achevée depuis moins de 5 ans est soumise à la TVA dont le taux s’élève à 20 %. Cette TVA s’applique même si l’immeuble a été vendu plusieurs fois durant ces 5 ans. À partir du moment où les vendeurs sont des professionnels, la TVA est payée à chaque transaction.

Lors de l’achat d’un logement dans le neuf, les frais de notaire, les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière sont réduits.

Bon à savoir : dans le cadre des ventes en VEFA ou ventes en état futur d’achèvement, la TVA est exigible lors des différents versements qui sont effectués au fur et à mesure de l’avancée du chantier. Il faut également savoir que les livraisons à soi-même de promotions immobilières, de lotissements ou d’opérations de travaux immobiliers sont aussi soumises à la TVA. La TVA est, dans cette situation, appliquée au prix de revient de la construction.

La vente d’un terrain à bâtir et la perception de la TVA

Un terrain à bâtir est un terrain qui autorise la construction d’une maison ou d’un immeuble en application d’un document d’urbanisme comme une carte communale ou un PLU ou plan local d’urbanisme. Dans ce cas, la TVA est applicable, mais elle ne l’est pas dans le cadre de la transaction pour un terrain non constructible.

Le montant du taux de TVA varie en fonction de deux situations

La cession entre particuliers :

Dans ce cadre, le bien est exonéré de TVA, en revanche, les droits d’enregistrement sont exigés et ils s’élèvent à 5.09 %, mais dans quasiment tous les départements, le taux fixé est de 5.80 %.

Si le terrain constructible est commercialisé par un professionnel

La vente est alors soumise à TVA et le taux qui est appliqué s’élève à 20 % et cela est valable dans tous les cas, c’est-à-dire que l’acheteur soit un professionnel ou un particulier. Il faut savoir qu’en principe, c’est le vendeur qui paye la TVA.

Si le vendeur avait acheté le terrain à une personne non assujettie à la TVA, la TVA est alors appliquée seulement sur la marge réalisée et l’acheteur devra tout de même régler les 5.80 % au titre des droits d’enregistrement, taux relevé dans la plupart des départements, certains étant encore à 5.09 %.

Si le professionnel avait acquis son bien auprès d’une personne assujettie à la TVA, alors celle-ci est calculée sur la base du prix de cession total. Dans ce cas, pour l’acheteur, les droits d’enregistrement bénéficient d’une réduction et ils représentent 0.715 %.

À savoir : si la transaction immobilière est exonérée, une option reste disponible pour le paiement de la TVA. Il faut que celle-ci soit clairement mentionnée dans l’acte de cession. Si l’acheteur est un assujetti exonéré ou un particulier, l’option augmente le prix de vente. En revanche, si l’immeuble exige des travaux de rénovation, l’option est particulièrement intéressante, car elle offre la possibilité de déduire la TVA réglée sur les travaux.

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