Est-il impératif de réaliser une étude de sol avant de vendre un terrain ?

Pour vendre un terrain, vous devez remplir de nombreuses obligations et formalités légales. Parmi celles-ci, l’étude géotechnique ou géologique qui vise à identifier les caractéristiques mécaniques d’un terrain potentiellement destiné à une construction et à évaluer les risques naturels pesant sur le terrain et ses alentours.

Un homme réalise une évaluation de terrain
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Qu’est-ce qu’une étude géologique ?

L’étude géologique ou géotechnique est réalisé par un bureau d’étude spécialisé en géotechnique dans le but de recueillir des données précises. Celles-ci permettent, au terme de l’étude, d’identifier les risques naturels qui pèsent sur le terrain et ses alentours et qui peuvent avoir une incidence sur la ou les futures constructions qu’il peut accueillir. L’étude géotechnique permet aussi de déterminer les caractéristiques mécaniques du terrain et ainsi évaluer sa compatibilité avec de futures constructions.

L’étude géotechnique permet d’obtenir des informations concernant la géologie du terrain, c’est-à-dire les types de sols qui y sont rencontrés et le niveau piézométrique, c’est-à-dire ses ressources en eau et la profondeur des nappes. L’étude permet aussi d’obtenir les premières caractéristiques mécaniques du terrain, c’est-à-dire sa résistance apparente.

Une étude obligatoire dans les zones à sols argileux

Les propriétaires de terrains non bâtis constructibles qui souhaitent les vendre à des promoteurs ou à des particuliers peuvent, en fonction de la situation géographique des terrains, être obligés de faire réaliser une étude géotechnique. C’est une nouvelle obligation qui découle de la loi ELAN ou Évolution du logement, de l’Aménagement et du Numérique, du 23 novembre 2018 et entrée en vigueur le 1er octobre 2020.

C’est une disposition qui vise à protéger les acheteurs de terrains constructibles de certains risques naturels et de réduire le nombre de sinistres. Ceux-ci s’élèvent, en effet, à 20 000 par an actuellement et causent des dommages allant de 30 000 à 40 000 euros chacun, parfois même plus, puisque les dégâts peuvent aller jusqu’à la destruction totale de la construction.

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L’obligation de réaliser une étude géotechnique du sol ne concerne toutefois pas tous les terrains. Elle se limite aux terrains situés dans les zones où les sols sont argileux, c’est-à-dire particulièrement exposés aux risques d'inondations et de glissements de terrains. Mais bien qu’elle ne soit pas obligatoire, il est toujours recommandé de faire réaliser cette étude.

L’obligation de l’étude géotechnique des terrains non bâtis constructibles concerne 48 % du territoire de la France, selon les chiffres du Bureau de recherches géologiques et minières ou BRGM. Cette obligation concerne donc la moitié des terrains du pays, mais certaines régions sont exemptées, au vu de la qualité de leurs sols.

Ainsi, vous n’aurez sans doute pas besoin de réaliser cette étude si votre terrain est situé dans les Vosges, la Bretagne, les Pyrénées, les Alpes ou la Corse.

Vous pouvez vous renseigner avec encore plus de précision sur la nécessité d’effectuer cette étude ou non pour votre terrain en vous rendant sur le site web georisques. Sur ce site, les terrains sont classés en zones de trois niveaux : zones à exposition faible, zones à exposition moyenne et zones à exposition forte.

Les opérations immobilières concernées

Même si votre terrain est situé dans une zone géographique concernée par l’obligation de faire une étude géotechnique, vous pouvez en être exempté dans certains cas. Cette étude n’est, en effet, obligatoire que lorsque le terrain est sur le point de faire l’objet de certaines opérations immobilières.

Ainsi, l’étude est obligatoire pour la vente d’un terrain non bâti constructible destiné à la construction de maisons individuelles ou, autrement dit, un terrain à bâtir. Elle est aussi obligatoire pour la conclusion d’un contrat de réalisation de travaux de construction d’une maison individuelle.

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L’étude géotechnique de votre terrain n’est donc pas obligatoire si vous comptez construire des extensions comme une véranda ou un garage si leur superficie ne dépasse pas les 20 mètres carrés ou si vous souhaitez réaliser des travaux ne concernant pas les fondations de votre maison ou son système d’évacuation des eaux.

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