Transformer un local en habitation : nos conseils

Acquérir un logement atypique, chargé d'une histoire industrielle ou commerciale, fait rêver de nombreux « bobos ». Mais avant de réaliser un tel projet, la route est longue et incertaine.

Local Habitation Travaux
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La flambée des prix de l'immobilier dans les grandes villes attise la créativité des acquéreurs comme des vendeurs. Après le « souplex » — aménagement des caves des appartements situés en rez-de-chaussée — aujourd'hui passé de mode, un autre type de biens suscite toutes les convoitises : les locaux commerciaux.

Un prix attractif pour un bien atypique

Fleuriste, garage ou autre atelier désaffecté sont mis sur le marché, permettant aux potentiels acquéreurs de s'offrir des précieux mètres carrés supplémentaires à des prix attractifs. Cerise sur le gâteau : les futurs propriétaires disposent ainsi d'un espace unique, atypique. Bref, d'un « chez eux » qui ne ressemble à aucun autre.

Mais gare aux réjouissances trop hâtives car les démarches à entreprendre avant de transformer le rêve en réalité sont nombreuses et complexes. Au final, la réalisation du projet demeure suspendue à la corrélation de différents éléments totalement indépendants de la volonté de l'acquéreur.

Consulter la mairie

La première étape consiste à se renseigner auprès de la mairie afin de prendre connaissance des règles d'urbanismes en vigueur. Plan local d'urbanisme, usages locaux... sont autant de documents qui évoluent constamment et qui régissent la répartition entre locaux commerciaux et locaux à usage d'habitation. Ainsi, certaines communes souhaitent conserver les petits commerces dans les zones résidentielles et s'opposent à tout changement d'affectation.

C'est pourquoi, dès la signature de l'avant- contrat, le notaire adresse une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la mairie pour vérifier qu'elle n'a pas l'intention d'exercer son droit de préemption sur le bien.

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L'autorisation de la copropriété

Lorsque le bien convoité est situé dans une copropriété et que le changement de destination vise à passer d'un local commercial à un local d'habitation, les copropriétaires ne se prononcent pas, le plus souvent, sur cette dimension. A contrario, ils ont leur mot à dire dès lors que de lourds travaux — modification de la structure porteuse, de la façade du bâtiment... — sont engagés.

Ces travaux, souvent indissociables d'un changement d'affectation, doivent être inscrits à l'ordre du jour de l'assemblée générale et soumis au vote à la majorité absolue, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents lors de l'assemblée générale. A noter que si la majorité n'atteint pas le nombre de voix, un second vote peut être organisé à la même majorité.

L'obtention du permis de construire

Parmi les nombreuses démarches, un permis de construire est nécessaire lorsque les travaux envisagés visent à créer plus de 20 m2 de surface habitable, en aménageant par exemple un niveau supplémentaire. Il en est de même lorsque ces travaux sont accompagnés d'une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment par une ouverture sur un mur extérieur par exemple.

Enfin, si vous souhaitez acquérir un bien commercial afin de le transformer en habitation, il est impératif de prévoir plusieurs conditions suspensives dans l'avant-contrat, portant sur l'obtention d'un éventuel permis de construire, l'accord de la copropriété et l'exercice du droit de préemption de la commune.

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