Aujourd'hui, la plupart des statuts de sociétés civiles immobilières (SCI) prévoient exceptionnellement la vente d'actifs immobiliers. Pour savoir qui a le pouvoir d'engager la SCI, il faut se référer aux statuts.
Les statuts
Ils contiennent généralement l'intervention d'une assemblée générale, selon une majorité qu'ils fixent. Si, cependant, la vente emporte modification des statuts, par exemple que le bien est compris dans l'objet social, il faut la majorité prévue à cet effet pour modifier les statuts.
Cependant, les statuts peuvent donner pouvoir au gérant de vendre le bien sans autorisation préalable, dans la mesure où cela n'entraîne pas non plus modification des statuts.
À l'égard des tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. Mais, à l'égard des associés, il doit respecter les statuts et notamment les pouvoirs dévolus à la gérance.
La société peut enfin être engagée à vendre si tous les associés et le gérant signent l'avant-contrat et la vente.
L'imposition des éventuelles plus-values immobilières
Lorsque la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), le régime d'imposition des plus-values immobilières est le même que celui prévu pour les particuliers, La plus-value est égale à la différence entre le prix d'acquisition du bien et celui de sa cession par la société. Elle est imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l'immeuble au prorata des parts détenues.
L'associé qui occupe, à titre de résidence principale, un bien possédé par la SCI, n'est pas imposable sur « sa part de plus-value immobilière », si le logement lui a été mis, gratuitement, à disposition.
Si la SCI est assujettie à l'impôt sur les sociétés (IS), la plus-value sera qualifiée de professionnelle » et viendra s'ajouter au résultat de la société pour être imposée à PIS. La plus-value est calculée en soustrayant la valeur nette comptable du bien à son prix de cession,
Le calcul de la plus-value tient compte de la dépréciation du bien au fil du temps, Si la SCI décide ensuite de distribuer le prix de la vente, l'associé percevra des dividendes qui seront imposés au titre de l'impôt sur le revenu. La plus-value sera donc doublement taxée,
Bon à savoir : La vente d'un actif immobilier doit rester exceptionnelle, À défaut, la SCI pourrait être assimilée à une société commerciale et être assujettie automatiquement à l'impôt sur les sociétés.
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