Comment quitter une SCI ?

La SCI permet d’acheter, de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier. Si vous avez décidé de quitter la SCI et quelle qu’en soit la raison, vous pouvez procéder en réalisant une cession des parts sociales avec l’accord des autres associés, en demandant la dissolution de cette dernière, en effectuant une donation à vos héritiers ou en exerçant votre droit de retrait. Panorama sur les différentes options disponibles pour quitter une SCI.

Homme quitte un batiment avec sa sacoche
© istock

Quitter une SCI en vendant vos parts

Quel processus pour vendre vos parts ?

La cession des parts dans une SCI est encadrée strictement par la loi et par les statuts de la SCI.

Il est alors indispensable de respecter certaines étapes pour y parvenir :

  • Informer les autres associés dans le but d’obtenir leur accord tacite. Pour ce faire, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception pour exiger la tenue d’une assemblée générale des associés.
  • Obtenir l’agrément de tous les associés: une fois que les associés sont au courant de votre désir de vendre vos parts, ils doivent donner leur accord dans un délai de six mois.

La rédaction de l’acte de cession

La SCI est obligatoirement composée d’au moins deux associés. Si après le départ d’un associé, il n’en reste qu’un, celui-ci doit en faire rentrer un autre pour être dans la légalité. Il dispose alors d’un an pour le faire à partir du moment où le second associé est parti. Dans le cas contraire, la SCI peut être dissoute par le tribunal.

L’agrément du nouvel associé et les exceptions à ce principe

Il faut que le nouvel associé soit accepté par décision unanime des autres associés. On nomme ce principe : agrément obligatoire du nouvel associé.

Cet agrément obligatoire peut cependant être aménagé selon son identité :

  • S’il s’agit d’un descendant ou d’un ascendant, la cession reste libre. Il se peut cependant que les statuts aient prévu un agrément.
  • Si un autre associé de la SCI décide de racheter les parts sociales de celui qui s’en va ou si son conjoint entre dans la SCI grâce au rachat des parts, l’agrément peut être rendu caduc à condition que cette clause figure dans les statuts.

Bon à savoir : la manière dont les associés donnent l’agrément au nouvel associé peut être modifiée en changeant les statuts. Les associés prévoient alors une autre majorité à la place d’une décision prise à l’unanimité et imposée par la loi.

Quitter une SCI quand les associés ne donnent pas leur accord

Il faut pour cela que les associés vous fassent parvenir un courrier dans lequel ils expriment le refus qu’ils vous opposent. Ils doivent alors vous faire parvenir une contre-proposition, dans le délai de 6 mois suivant votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception.

La contre-proposition peut parfaitement être le rachat des parts par un tiers qu’ils ont choisi ou par un autre associé de la SCI. Ils effectuent alors une réduction de capital.

En revanche, si les associés n’ont pas répondu dans le délai de 6 mois, leur silence est alors ramené à une acceptation de la cession dans les conditions que vous avez déterminées.

Si vous essuyez un refus, vous disposez de recours :

  • Vous acceptez la contre-proposition si vous estimez que le prix de rachat est convenable.
  • Vous utilisez votre droit de repentir: en cas de refus d’agrément ou si le prix de rachat de vos parts sociales ne vous suffit pas, vous pouvez renoncer à quitter la SCI.
  • Vous faites jouer votre droit de retrait: vous vous retirez de la SCI et vous récupérez votre investissement de base ou vous sortez un bien de la SCI, si l’évaluation de vos parts ne vous convient pas ou en l’absence d’acquéreur.

Le droit de retrait est soumis à l’approbation unanime des autres associés. Il est cependant possible que cette règle soit assouplie par les statuts. Ces derniers peuvent également prévoir une durée de préavis à respecter quand l’associé fait jouer son droit de retrait. Il ne peut alors quitter la SCI qu’une fois le délai passé. Ce droit de retrait peut également dépendre du temps passé dans la SCI.

Le droit de retrait entraine une diminution du capital social de la société et une modification statutaire.

À savoir : Dans le cadre de la SCI à capital à variable, la diminution du capital à la suite du retrait d’un associé doit également faire l’objet d’une modification statutaire. Lorsqu’une société est à capital variable, les augmentations et diminutions de capital ne font pas l’objet d’une modification statutaire, dans la limite fixée par les statuts.

Demander la dissolution au tribunal : si vous êtes vraiment en désaccord durable avec les associés, vous pouvez également solliciter le juge pour obtenir la dissolution-liquidation de la SCI. Vous devez justifier votre demande.

Quitter la SCI en donnant vos parts sociales à vos héritiers

Décider de donner vos parts à vos héritiers est tout à fait envisageable. Vous quittez la SCI, mais vous ne vendez pas vos parts à un inconnu. Vous n’avez peut-être pas envie non plus de faire racheter vos parts par un autre associé de la SCI.

Dans ce cas, il existe une solution qui permet de planifier votre sortie de manière progressive en faisant des dons à vos héritiers.

Cette donation offre certains atouts, puisqu’elle permet :

  • De faire économiser à vos héritiers les droits de succession: les donations font l’objet d’une exonération des droits de mutation dans la limite de 100 000 euros par enfant et par parent. Il faut savoir que cette exonération fiscale est renouvelable tous les 15 ans.
  • De quitter la SCI: vous ne bénéficiez plus des bénéfices qui seront réalisés, mais vous n’êtes plus responsable non plus des éventuelles dettes de la société.
  • D’avoir la possibilité de rester gérant de la SCI : en effet quand vous donnez vos parts sociales, vous gardez le droit d’être gérant de la société. Vous gardez ainsi un droit de regard et un pouvoir décisionnaire sur l’administration des biens de la SCI.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour savoir comment quitter la SCI.

À lire aussi :