Comment tenir la comptabilité d’une SCI ?

Il n’existe aucune disposition dans la loi qui impose de tenir la comptabilité d’une SCI, Société Civile Immobilière. Cependant, pour que celle-ci soit parfaitement gérée, il est nécessaire de tenir sa comptabilité avec rigueur. Il faut aussi savoir que certaines SCI aux caractéristiques spécifiques sont tenues de tenir une comptabilité de la même façon que les sociétés commerciales.

Femme faisant la comptabilité de l'entreprise
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Comptabilité de la SCI : obligatoire ou pas ?

Contrairement aux autres sociétés commerciales comme la Sarl, la SCI n’est pas obligée par la loi à tenir une comptabilité. Cela s’explique parce qu’elle n’a pas de caractère commercial et qu’elle a généralement pour objectif la gestion d’un patrimoine immobilier. Son activité est réduite et ses revenus sont assimilés à l’impôt sur le revenu.

Sa gestion comptable relève plus d’une comptabilité simplifiée, dans la plupart des cas.

Il existe cependant des situations dans lesquelles une SCI doit tenir une comptabilité d’entreprise ou une comptabilité commerciale.

C’est notamment le cas quand :

  • Un associé est soumis à l’impôt sur les sociétés ou aux BIC, bénéfices industriels et commerciaux.
  • Une clause dans les statuts l’impose.
  • La SCI a décidé d’opter pour la TVA.
  • La SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés, c’est un choix définitif et vous ne pouvez plus revenir en arrière.
  • La SCI dépasse deux des seuils suivants : le bilan est supérieur à 1 550 000 euros, l’effectif dépasse 50 salariés, le chiffre d’affaires est supérieur à 3 100 000 euros.
  • La SCI est une SCI construction vente ou de placements immobiliers.

Organisation de la comptabilité d’une SCI

Certains documents comptables diffèrent selon que la tenue de la comptabilité est simplifiée ou commerciale. Cependant, ils sont nécessaires pour respecter la comptabilité de la SCI.

Dans le cadre de la comptabilité simplifiée :

La comptabilité simplifiée de la SCI suppose la tenue d’une comptabilité de trésorerie. Il faut alors regrouper les dépenses, les recettes ainsi que les pièces qui permettent de justifier chacune des opérations dans un livre comptable.

Dans le cadre de la comptabilité commerciale :

Si vous êtes dans l’une des situations citées au-dessus, vous devez alors opter pour une comptabilité commerciale qui est plus rigoureuse et quoi doit respecter certaines règles.

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Dans ces cas, la comptabilité de la SCI suit un plan comptable et les règles de la comptabilité commerciale en partie double.

Elle doit alors respecter les obligations comptables comme :

  • La tenue des journaux comptables: un grand livre, un livre journal et un livre d’inventaire.
  • L’établissement des comptes annuels: compte de résultat et annexe, bilan.

À savoir : Les obligations relatives à la comptabilité de la SCI à l’IS sont donc identiques à celles relatives aux sociétés commerciales.

Pourquoi faut-il tenir une comptabilité de SCI ?

Même si elle ne revêt pas de caractère obligatoire, il est utile de tenir une comptabilité quand vous avez une SCI. Cela permet de :

  • Établir les déclarations de SCI ;
  • Réaliser le suivi de la trésorerie et des activités ;
  • Posséder tous les justificatifs nécessaires en cas de contrôle de l’administration fiscale.

Il existe d’ailleurs des outils en ligne qui propose une aide appréciable pour la tenue de la comptabilité de la SCI.

Les obligations du gérant et la comptabilité

Le gérant doit tenir une comptabilité, ne serait-ce qu’en raison de ses obligations :

  • À l’égard des tiers
  • À l’égard de ses associés
  • À l’égard des impôts et de l’administration fiscale

Ses obligations vis-à-vis des associés :

L’article 1856 du Code civil indique que : « les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés.”

Le gérant de la SCI doit convoquer une assemblée générale de SCI au moins une fois dans l’année. Au cours de cette dernière, les associés votent l’approbation des comptes établis pour l’exercice déchu.

Il doit leur transmettre un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la SCI au cours de l’exercice échu, en indiquant les pertes et les bénéfices réalisés. La somme finale est assimilée à la notion comptable de résultat.

Pour cette raison, le gérant doit tenir une comptabilité lui permettant notamment d’informer les associés qui le souhaitent et qui veulent exercer leur droit d’information. Il est prévu que chacun des associés est en droit d’exiger la consultation des livres et documents sociaux de la SCI au moins une fois dans l’année. Il peut également poser des questions relatives à la gestion sociale quand il le veut et le gérant dispose alors d’un délai d’un mois pour y répondre.

À savoir : La gestion parfaite de la comptabilité d’une SCI assure un suivi très précis et clair des avances en compte courant qui ont été éventuellement réalisées par les associés au cours de l’exercice, ainsi que l’état des dettes et créances de la SCI.

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Ses obligations vis-à-vis des tiers :

Si la SCI est en cessation de paiement, la responsabilité du gérant est alors engagée s’il n’a pas gardé l’ensemble des documents qui permettent d’assurer une tenue précise de la comptabilité de la SCI.

Voici un tableau pour résumer les sanctions encourues :

Infraction

Peine encourue

Nature de la faute

Faillite personnelle
  • Interdiction de gérer
  • Déchéances de certains droits
  • Cession forcée des actions ou parts sociales détenues dans la société
  • Incapacité d’exercer une fonction publique élective
  • Faire disparaître des documents comptables de la société
  • Ne pas tenir de comptabilité alors que la réglementation l’exige
  • Tenir une comptabilité fictive, incomplète ou irrégulière, par rapport aux dispositions légales
Banqueroute
  • 5 ans de prison
  • 75 000 euros d’amende
  • Tenir une comptabilité fictive
  • Faire disparaître des documents comptables de la société
  • Ne pas tenir une comptabilité alors que la réglementation applicable l’exige

 

Il est important que le gérant tienne la comptabilité de manière rigoureuse ce qui lui évite de se retrouver dans ces situations difficiles et compliquées. Il évite ainsi les actions en justice éventuelles.

Les obligations du gérant vis-à-vis de l’administration fiscale :

Si les sociétés du type SCI ne sont pas contraintes de tenir une comptabilité, il faut que le résultat annuel de celle-ci soit inscrit sur la déclaration de la SCI, et qu’il puisse être justifié dans le cadre du contrôle fiscal. Les agents peuvent en effet décider de consulter tous les documents comptables de la SCI et notamment :

  • Les livres comptables
  • Les documents annexes
  • Les pièces relatives aux recettes et aux dépenses
  • Les justificatifs d’écriture en comptabilité

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